Calculadora: ¿alquilar o comprar vivienda?

Cómo usar esta calculadora

1. Rellena la compra: Precio de la vivienda, Entrada, Tipo de la hipoteca y Plazo.
2. Indica los Costes de propiedad al año como porcentaje del precio (IBI, seguro, comunidad y mantenimiento).
3. Escribe el Alquiler mensual y la Subida del alquiler al año, que son las alternativas.
4. Añade la Revalorización de la vivienda al año, la Rentabilidad de la inversión al año y los Años que piensas quedarte, y lee quién sale ganando.

Cómo compara la calculadora las dos opciones

Se simulan dos vidas paralelas durante los años que piensas quedarte. En la primera compras: pagas la entrada, los gastos y la cuota de la hipoteca, y la vivienda se revaloriza (o no). En la segunda alquilas e inviertes en lugar de comprar: la entrada y los gastos van a una inversión, y cada mes se invierte también la diferencia si alquilar cuesta menos que ser propietario.

Patrimonio comprando = valor de la vivienda · (1 − gastos de venta) − deuda pendiente + inversión de la diferencia

• Valor de la vivienda = precio · (1 + revalorización)^años
• Coste mensual de comprar = cuota de la hipoteca + costes de propiedad ÷ 12
• Se invierte cada mes la diferencia a favor del que cuesta menos

Al final se comparan los patrimonios netos. Comprando es el valor de la vivienda, descontados los gastos de venta, menos la deuda pendiente. Alquilando es lo que ha crecido la cartera.

Ejemplo: un piso de 250.000 € frente a alquilar por 900 €

Con el 20 % de entrada, una hipoteca al 3 % a 25 años (cuota de 948,42 €), costes de propiedad del 1,5 %, un alquiler de 900 € con subidas del 2 %, una vivienda que sube un 2 % al año y una inversión al 5 %, quedándote 10 años: comprar sale ganando por 7.016,80 €. El patrimonio al comprar es de 149.126,90 € y alquilando, de 142.110,10 €.

Con una estancia de 5 años gana alquilar por 8.103,84 €, porque los gastos de compra y venta no da tiempo a recuperarlos. Con 20 años gana comprar por 37.935,78 €.

Cómo interpretar el resultado

El factor decisivo suele ser cuánto tiempo vas a vivir allí. Cuanto más corto es el plazo, más pesan los gastos de comprar y vender; cuanto más largo, más pesa que cada cuota amortice deuda y que la hipoteca fija el coste de la vivienda mientras el alquiler sube.

La diferencia final puede ser pequeña respecto al patrimonio total. Si el resultado es parecido, decide por estabilidad, flexibilidad y cómo te sientes con la deuda, no solo por el número. Comprueba la cuota con la calculadora de hipoteca.

Qué hipótesis mueven el resultado

• Revalorización de la vivienda: es la más incierta; prueba con 0 % y con valores bajos.
• Rentabilidad de la inversión: si inviertes en renta variable, el resultado fluctúa; usa un valor prudente y comprueba cómo cambia con la calculadora de interés compuesto.
• Subida del alquiler: puede estar limitada por zona o contrato, pero no es fija.
• Tipo de la hipoteca: un punto de diferencia cambia mucho el equilibrio.

Errores frecuentes

El más habitual es olvidar los costes de propiedad (IBI, seguro, comunidad y mantenimiento) o los gastos de comprar y vender. Otro es suponer que la diferencia entre cuota y alquiler se gasta: si no se invierte, alquilar pierde casi siempre su ventaja.

También se compara la cuota con el alquiler sin contar la entrada, que podría estar invertida. Esta calculadora lo hace por ti, pero solo si pones cifras honestas.

Supuestos y límites

La herramienta supone unos gastos de compra del 3 % y unos gastos de venta del 6 % del precio, que son fijos. En España los gastos reales de compraventa suelen ser mayores (impuestos, notaría y registro dependen de la comunidad y del tipo de vivienda), por lo que comprar puede ser algo menos favorable que lo mostrado.

No incluye impuestos sobre la inversión ni sobre una posible plusvalía, ni ventajas fiscales, ayudas o cambios de normativa. Úsala como orientación y consúltalo con un asesor antes de una decisión de este tamaño.

Preguntas frecuentes