使い方
- 物件価格、頭金の割合、住宅ローンの金利、返済期間を入力します。
- 年間の保有コストには、固定資産税、保険、修繕費などを物件価格に対する割合で入力します。
- 比べる賃貸の毎月の家賃と家賃の年間上昇率、住宅価格の年間上昇率、投資の年間リターンを入力します。
- 住み続ける予定の年数を入力し、年ごとの純資産の比較表を確認します。
比較の考え方
このツールは、毎月の支出が小さいほうが、差額を投資に回すと仮定します。買う場合は、毎月のローン返済と保有コストを払います。賃貸の場合は、頭金と諸費用に当たる現金を最初に投資し、家賃を払い、その後も毎月の差額を投資します。
購入の純資産 = 売却額 × (1 − 0.06) − ローン残高 + 差額の運用資産- 売却額 = 物件価格 × (1 + 住宅価格の上昇率)^年数
- ローン残高 = 元利均等返済で、住み続ける年数だけ返した後の残高
- 保有コスト = 物件価格(その年の評価額)× 年間の保有コストの割合
- 賃貸の純資産 = 頭金と諸費用の運用額 + 毎月の差額の運用額(年間リターンで複利運用)
最後の年に、購入側の純資産(売却額から売却費用6%とローン残高を引いた額)と、賃貸側の運用資産を比べます。購入時の諸費用は物件価格の3%として計算します。
例:4,500万円の物件を頭金10%で購入、10年間住む
物件価格4,500万円、頭金10%、金利年1.0%、35年、保有コスト年1.0%、比べる家賃は月15万円(年0.5%上昇)、住宅価格は変わらず、投資は年3%とします。毎月のローン返済は114,326円です。10年後の純資産は、購入が約1,221万円、賃貸+投資が約791万円で、購入が約430万円有利です。
30年間住む場合は、購入が約4,023万円、賃貸+投資が約1,429万円で、購入が約2,594万円有利です。金利が低く、家賃が高い条件では、購入が有利になりやすい結果です。
価格が下がると結果は変わる
同じ条件で、住宅価格が毎年1%ずつ下がるとします。10年後の純資産は、購入が約839万円、賃貸+投資が約790万円で、購入の優位はわずか約50万円です。価格の動きや売却のしやすさによって、結果が大きく変わります。
ローン返済、家賃、投資の前提を変えながら、いくつか試してください。借りられる額の目安は借入可能額の計算で、必要な自己資金は頭金シミュレーションで確認できます。
結果の見方
結果は、将来の価格、家賃、運用成績の仮定に左右されます。差が小さいときは、お金以外の条件が決め手になります。転勤や家族構成の変化に合わせて動けるか、建物の修繕や管理の手間をかけられるか、などです。
購入を考えるなら、借入額が収入に対して重すぎないかも確かめてください。返済負担率の計算で確認できます。
計算でよくある見落とし
- ローン返済額だけを見て、固定資産税、修繕費、管理費・修繕積立金を忘れる。
- 家賃が上がらないと仮定する一方、住宅価格は上がり続けると仮定する。
- 賃貸側の差額を投資に回さず、使ってしまう前提で比べる。
- 住宅ローン控除や、更新料、引っ越し費用など、制度や契約で変わる項目を入れていない。
- 自分が住み続ける年数を長く見積もりすぎる。
計算の前提と限界
購入時の諸費用は物件価格の3%、売却時の費用は6%で固定し、金利と投資リターンは一定とします。住宅ローン控除、固定資産税の変化、更新料、火災保険の変動、売却時の税金は含まれません。
あくまで1つの前提による試算です。実際の判断では、金融機関の見積書や、専門家の助言も参考にしてください。
よくある質問
賃貸と持ち家は、結局どちらが得ですか?
条件によって変わります。住む年数、金利、家賃、住宅価格と投資成績の見通しで結果が変わるため、自分の条件で試算してください。
何年住めば、購入のほうが得になりますか?
条件次第です。購入時と売却時の費用がかかるため、短期の居住では不利になりやすく、長く住むほど有利になる傾向があります。
賃貸側の「投資」とは何を想定していますか?
頭金と諸費用に当たる現金と、毎月の支出の差額を、年間リターン一定で運用すると仮定します。実際の運用では元本が減ることもあります。
住宅ローン控除は考慮されていますか?
含まれていません。制度の条件や金額は変わることがあるため、国税庁や金融機関の最新情報を確認してください。