Cách sử dụng công cụ này
- Nhập thông tin căn nhà: Giá nhà, Trả trước, Lãi suất vay mua nhà và Thời hạn vay. Điền Chi phí sở hữu mỗi năm (thuế, bảo hiểm, bảo trì, phí quản lý) theo phần trăm giá nhà.
- Nhập Tiền thuê hằng tháng của căn nhà tương đương và Tiền thuê tăng mỗi năm.
- Nhập Giá nhà tăng mỗi năm và Lợi nhuận đầu tư mỗi năm của bạn (ví dụ lãi tiết kiệm hoặc lợi nhuận danh mục).
- Nhập Số năm dự định ở lại, rồi đọc kết quả bên nào có tài sản ròng cao hơn và cao hơn bao nhiêu.
Cách so sánh được xây dựng
Với phương án mua, tài sản ròng sau số năm ở bằng giá trị căn nhà (đã tăng giá) trừ dư nợ còn lại và chi phí bán nhà. Công cụ giả định chi phí mua 3% và chi phí bán 6% giá nhà. Với phương án thuê, bạn đem phần tiền trả trước cùng chi phí mua đi đầu tư ngay từ đầu.
Tài sản ròng (mua) = Giá nhà × (1 + g)^t × (1 − chi phí bán) − Dư nợ còn lại + Khoản đầu tư từ chênh lệch (nếu có)- g = mức giá nhà tăng mỗi năm, t = số năm ở lại
- Tài sản ròng (thuê) = tiền trả trước + chi phí mua đã đầu tư + chênh lệch hằng tháng đã đầu tư, cùng sinh lời theo lợi nhuận đầu tư
- Khoản trả vay tính theo công thức trả đều trên dư nợ giảm dần
Mỗi tháng bên nào có chi phí thấp hơn sẽ đem phần chênh lệch đi đầu tư. Như vậy hai bên luôn chi cùng một số tiền, và so sánh công bằng ở chỗ cả hai đều có tài sản cuối kỳ.
Ví dụ: nhà 3 tỷ đồng so với thuê 12 triệu đồng mỗi tháng
Mua căn nhà 3 tỷ đồng, trả trước 30%, vay 20 năm với lãi suất 10%/năm, khoản trả hằng tháng khoảng 20.265.455 đồng. Nhà tăng giá 6%/năm, chi phí sở hữu 1%/năm, đầu tư sinh lời 7%/năm, tiền thuê 12 triệu đồng và tăng 5%/năm, ở trong 10 năm. Tài sản ròng nếu mua là khoảng 3,517 tỷ đồng, nếu thuê và đầu tư là khoảng 3,464 tỷ đồng: mua nhỉnh hơn khoảng 52,3 triệu đồng, gần như hòa.
Với một kết quả sát nút như vậy, chỉ cần giả định đổi nhẹ là bên thắng đổi chỗ, nên hãy dùng công cụ để hiểu độ nhạy chứ đừng coi con số là dự báo.
Điều gì làm kết quả đổi hướng
Giá nhà tăng là yếu tố mạnh nhất. Giữ nguyên các số trên nhưng giá nhà chỉ tăng 3%/năm, tài sản ròng khi mua còn khoảng 2,256 tỷ đồng so với 3,391 tỷ đồng khi thuê và đầu tư: thuê hơn khoảng 1,135 tỷ đồng. Thời gian ở cũng quan trọng: nếu chỉ ở 5 năm với giá nhà tăng 6%/năm, thuê hơn khoảng 210,9 triệu đồng, vì chi phí mua bán và phần lãi trả đầu kỳ chưa kịp được bù lại.
Ngoài ra, lãi vay cao, tiền thuê thấp so với giá nhà (lợi suất cho thuê thấp) và lợi nhuận đầu tư cao đều nghiêng về phía thuê. Ngược lại, tiền thuê tăng nhanh, giá nhà tăng bền vững và thời gian ở dài nghiêng về phía mua.
Những điều ngoài con số
- Mua nhà là kỷ luật tiết kiệm bắt buộc, còn thuê và đầu tư đòi hỏi bạn thật sự đầu tư phần chênh lệch mỗi tháng.
- Nhà của mình cho sự ổn định: không sợ chủ nhà đòi lại, tự do sửa sang. Thuê cho sự linh hoạt khi chuyển việc hoặc chuyển thành phố.
- Đầu tư có rủi ro; giá nhà cũng có rủi ro và kém thanh khoản hơn nhiều.
- Kiểm tra khả năng chi trả bằng công cụ tính khả năng vay mua nhà và xem lợi suất cho thuê của khu vực để đánh giá tiền thuê có hợp lý không.
Giả định và giới hạn
Công cụ dùng lãi suất vay cố định, giá nhà và tiền thuê tăng đều mỗi năm, lợi nhuận đầu tư không đổi, và chi phí mua bán theo tỷ lệ cố định (3% và 6%). Nó không tính thuế thu nhập từ đầu tư, thuế chuyển nhượng, lạm phát hay giá trị của việc có nơi ở ổn định. Nếu bạn cần quyết định mua nhà, hãy chạy thêm công cụ tính lãi vay mua nhà để xem chi tiết khoản trả.
Câu hỏi thường gặp
Thuê nhà hay mua nhà tốt hơn?
Không có đáp án chung. Kết quả phụ thuộc vào giá nhà tăng bao nhiêu, lãi vay, tiền thuê và bạn ở bao lâu. Hãy nhập số của bạn và thử vài kịch bản.
Mua nhà phải ở tối thiểu bao nhiêu năm mới có lời?
Chi phí mua bán khá lớn nên thường cần ở một số năm mới bù được. Trong ví dụ ở trên, ở 5 năm thì thuê vẫn hơn, ở 10 năm thì mua nhỉnh hơn.
Phần chênh lệch hằng tháng nên đầu tư vào đâu?
Công cụ chỉ nhận một mức lợi nhuận đầu tư bình quân năm. Hãy chọn con số thận trọng, ví dụ gần với lãi tiết kiệm nếu bạn không đầu tư rủi ro.
Công cụ có tính tiền thuê tăng không?
Có. Bạn nhập tỷ lệ tăng tiền thuê mỗi năm, và tiền thuê được tăng đều theo tỷ lệ đó.
Vì sao không tính thuế và lạm phát?
Để giữ công cụ dễ dùng. Lạm phát ảnh hưởng đồng thời đến giá nhà, tiền thuê và lợi nhuận, nên bạn có thể đưa vào qua các tỷ lệ tăng bạn chọn.