Cómo usar esta calculadora
- Escribe el Precio del inmueble y el Alquiler mensual que esperas cobrar.
- Indica la Desocupación como porcentaje del año que el piso está sin inquilino y los Costes operativos al año (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, gestión).
- Añade el Efectivo invertido (entrada y gastos), el Tipo de la hipoteca y el Plazo.
- Compara la Rentabilidad neta (cap rate), el Flujo de caja mensual y la Rentabilidad sobre el efectivo invertido entre inmuebles.
Rentabilidad bruta, neta y retorno sobre el capital aportado
Los inversores usan tres cifras distintas, y responden a preguntas distintas. La rentabilidad bruta es un filtro rápido que ignora los gastos. La rentabilidad neta mide el inmueble en sí, sin importar cómo lo financies. El retorno sobre el capital aportado (cash-on-cash) mide lo que gana tu propio dinero una vez pagada la hipoteca.
Rentabilidad neta = (12 · alquiler · (1 − vacío) − gastos) ÷ precio- alquiler = renta mensual; vacío = parte del año sin inquilino que paga
- gastos = costes anuales del inmueble: IBI, comunidad, seguro, reparaciones, gestión
- Rentabilidad bruta = 12 · alquiler ÷ precio
- Flujo de caja = resultado operativo neto − cuotas anuales de la hipoteca
- Retorno sobre el capital = flujo de caja ÷ capital aportado
La calculadora trata el préstamo como el precio menos el capital que aportas, devuelto como un préstamo estándar a tipo fijo durante el plazo que indiques.
Ejemplo: un piso de 200.000 € alquilado por 1.000 € al mes
Con los valores iniciales (vacío del 5 %, 2.500 € de gastos anuales, 60.000 € de capital aportado y una hipoteca al 3,5 % a 25 años) la rentabilidad bruta es del 6,00 %. Tras el vacío y los gastos, el resultado operativo neto es de 8.900 € al año, una rentabilidad neta del 4,45 %.
El préstamo de 140.000 € cuesta unos 8.410 € al año, así que el flujo de caja es de solo unos 41 € al mes y el retorno sobre el capital aportado es del 0,82 %. El piso parece correcto en rentabilidad, pero apenas se paga solo una vez financiado.
Qué tan sensible es el resultado
Cambios pequeños en los supuestos mueven mucho la respuesta. Si el vacío sube del 5 % al 10 %, la rentabilidad neta baja al 4,15 % y el flujo de caja se vuelve negativo, unos −9 € al mes. Si la hipoteca fuera al 5 %, el flujo sería de unos −77 € al mes. Y con un alquiler de 1.200 €, la rentabilidad neta sube al 5,59 %, el flujo a unos 231 € al mes y el retorno al 4,62 %.
El alquiler y el vacío son estimaciones, así que prueba un caso pesimista antes de decidir. Una operación que solo funciona con vacío cero es frágil.
Cómo usar las cifras para decidir
Usa la rentabilidad bruta para preseleccionar, la neta para comparar inmuebles con justicia y el retorno sobre el capital para juzgar tu financiación. Si la rentabilidad neta es inferior al tipo de la hipoteca, endeudarte adelgaza el flujo de caja. En el ejemplo, la neta (4,45 %) supera al tipo (3,5 %), pero queda poco margen.
Compara el retorno con alternativas más sencillas, como una cuenta de ahorro o un fondo indexado, con la calculadora de ROI. Alquilar exige tiempo y esfuerzo, así que la ventaja sobre esas opciones debe ser real. Para ver cómo se comporta la hipoteca, prueba la calculadora de hipoteca.
Errores habituales
- Usar el alquiler de un piso reformado para uno que necesita obras.
- Dejar fuera reparaciones y gastos mayores, como la caldera o la derrama de la comunidad; presupuesta una cantidad anual aunque este año no se rompa nada.
- Ignorar el vacío entre inquilinos y el coste de encontrar uno nuevo.
- Tomar la rentabilidad bruta como beneficio.
- Olvidar los impuestos de la compra y la reforma en el capital aportado, lo que infla el retorno.
Supuestos y límites de esta calculadora
La calculadora usa alquiler, gastos y tipo constantes en un préstamo a tipo fijo con amortización completa. No incluye el IRPF del alquiler, amortizaciones fiscales, subidas de renta, revalorización, costes de venta, hipotecas variables ni el capital que amortizas (que crea patrimonio pero no es flujo de caja).
Trátalo como una estimación de cribado. Consulta la normativa de arrendamientos y la fiscalidad con un asesor cualificado antes de comprar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una buena rentabilidad de alquiler?
No hay una cifra universal: depende del mercado, del riesgo y de tu coste de financiación. Compara la rentabilidad neta con el tipo de tu hipoteca y con otras inversiones, en vez de fijarte un objetivo rígido.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta usa solo el alquiler. La neta resta el vacío y los gastos del inmueble, pero ignora la hipoteca.
¿La rentabilidad neta incluye la hipoteca?
No. Mide el inmueble con independencia de la financiación. Las cuotas de la hipoteca solo se restan en el flujo de caja mensual y en el retorno sobre el capital aportado.
¿Qué gastos debo incluir?
IBI, seguro, mantenimiento y reparaciones, comunidad, tasas de basura y gestión. No incluyas las cuotas de la hipoteca: se tratan aparte.
¿Por qué mi flujo de caja es negativo con una buena rentabilidad?
Si la rentabilidad neta es inferior al tipo de la hipoteca y financias gran parte del precio, las cuotas pueden superar el resultado operativo neto.