Louer ou acheter : simulateur de comparaison

Comment utiliser ce calculateur

1. Saisissez le Prix du logement, l'Apport, le Taux du crédit immobilier et la Durée du prêt.
2. Indiquez les Coûts de possession par an en pourcentage du prix (taxe foncière, assurance, entretien, charges de copropriété).
3. Renseignez le Loyer mensuel d'un logement comparable, sa Hausse annuelle du loyer, la Hausse annuelle du prix du bien et le Rendement annuel du placement.
4. Choisissez le nombre d'années de séjour prévues, puis comparez les deux patrimoines nets.

Comment la comparaison est construite

Le calculateur suit deux scénarios sur la même période. Dans le premier, vous achetez : vous versez l'apport, payez la mensualité et les coûts de possession, puis le bien est revendu à son prix futur, capital restant dû et frais de vente déduits. Dans le second, vous louez et placez à la fois l'apport et, chaque mois, la différence entre ce que coûte l'achat et le loyer.

Patrimoine (achat) = valeur du bien − capital restant dû − frais de vente
Patrimoine (location) = apport placé + différences mensuelles placées, avec rendement

• Valeur du bien = prix × (1 + hausse annuelle)^années
• Loyer de l'année k = loyer × (1 + hausse du loyer)^k
• Le plus faible des deux coûts mensuels laisse un surplus placé au rendement indiqué

Le résultat est le patrimoine net de chaque scénario à la fin de la période. Celui qui est le plus élevé gagne ; l'écart est affiché.

Exemple : un logement à 300 000 € contre 1 100 € de loyer

Avec 20 % d'apport, un crédit à 3,6 % sur 20 ans (mensualité de 1 404,27 €), 1,5 % de coûts annuels de possession, un loyer qui augmente de 2 % par an, un prix du bien en hausse de 2 % et un placement à 4 %, l'achat l'emporte après 10 ans : 202 418,03 € contre 193 067,31 €, soit 9 350,72 € d'écart.

Si vous ne restez que 5 ans, la location gagne de 11 038,34 € : les frais d'achat et de revente n'ont pas eu le temps d'être amortis. Après 15 ans, l'achat l'emporte de 35 144,94 €.

Ce qui fait basculer le résultat

La durée de séjour est le facteur le plus puissant, car les frais d'achat et de vente pèsent lourd à court terme. Ensuite viennent l'évolution des prix et le rendement du placement. Avec des prix qui stagnent (0 % de hausse), la location gagne de 46 922,89 € sur 10 ans ; avec un placement à 6 % au lieu de 4 %, elle gagne de 22 251,50 €.

Le taux du crédit et le loyer comptent évidemment, mais moins que ces hypothèses de long terme, qui sont aussi les plus incertaines. Testez plusieurs scénarios plutôt que de retenir un seul chiffre.

Au-delà des chiffres

Acheter apporte de la stabilité, la liberté d'aménager et une forme d'épargne forcée ; louer apporte de la souplesse (mobilité professionnelle, pas de gros travaux) et préserve votre trésorerie. Aucun de ces éléments n'est dans le calcul.

Avant de trancher, vérifiez votre capacité d'emprunt avec le calculateur de capacité d'emprunt, préparez votre apport avec le calcul de l'apport et regardez la mensualité détaillée dans la simulation de prêt immobilier.

Hypothèses et limites

Le modèle suppose 3 % de frais à l'achat et 6 % à la revente, un taux de crédit fixe et des taux de croissance constants. En France, les frais d'acquisition dans l'ancien sont souvent plus élevés que 3 % : le résultat est donc plutôt favorable à l'achat par rapport à la réalité de l'ancien. Il ignore aussi les impôts sur le placement, la fiscalité de la revente et les travaux exceptionnels.

Ces résultats sont des scénarios, pas des prévisions. Les prix immobiliers, les loyers et les rendements varient fortement selon la ville et la période.

Questions fréquentes