So nutzen Sie den Rechner
- Tragen Sie Kaufpreis, Eigenkapital / Anzahlung in Prozent, Darlehenszins und Laufzeit ein.
- Geben Sie die Kosten des Eigentums pro Jahr in Prozent des Preises ein (Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung).
- Setzen Sie die Monatsmiete der vergleichbaren Wohnung, die Mietsteigerung pro Jahr, die Wertsteigerung der Immobilie pro Jahr und die Anlagerendite pro Jahr ein.
- Tragen Sie bei Geplante Wohndauer in Jahren ein, wie viele Jahre Sie wohnen bleiben wollen, und vergleichen Sie das Nettovermögen bei Kauf mit dem Nettovermögen bei Miete und Geldanlage.
Wie der Vergleich funktioniert
Beim Kaufen zahlen Sie Rate und Eigentumskosten und besitzen am Ende eine Immobilie, die im Wert steigen oder sinken kann, abzüglich der Restschuld. Beim Mieten zahlen Sie Miete, legen aber das Eigenkapital und die Differenz zu den Kaufkosten an.
Vermögen (Kauf) = Wert − Restschuld − Verkaufskosten; Vermögen (Miete) = angelegtes Kapital samt Erträgen- Wert = Kaufpreis · (1 + Wertsteigerung)^Jahre
- Restschuld = Darlehen nach den Jahren der Rückzahlung
- Angelegtes Kapital = Eigenkapital plus monatliche Differenz, verzinst mit der Anlagerendite
Der Rechner bildet beide Seiten Jahr für Jahr ab und vergleicht am Ende das Nettovermögen. Er geht von 3 % Kaufnebenkosten beim Kauf und 6 % Verkaufskosten aus. In Deutschland sind die Kaufnebenkosten oft höher, den Unterschied sollten Sie im Kopf behalten.
Beispiel: 400.000 € Kaufpreis gegen 1.500 € Miete
Mit 20 % Eigenkapital, 3,8 % Zins, 30 Jahren, 1,5 % Eigentumskosten, 2 % Miet- und Wertsteigerung und 5 % Anlagerendite kostet die Rate 1.491,06 €. Nach 10 Jahren liegt das Vermögen beim Kauf bei etwa 207.951 €, beim Mieten und Anlegen bei 213.238 €. Mieten liegt knapp vorn, um rund 5.287 €.
Wer 20 Jahre bleibt, dreht das Ergebnis: Kaufen liegt dann um etwa 35.855 € vorn (410.052 € gegen 374.197 €). Mit 3 % statt 2 % Wertsteigerung und zehn Jahren liegt Kaufen um 37.585 € vorn. Die Wohndauer und die Wertentwicklung entscheiden also stärker als der Zins.
Wie Sie das Ergebnis lesen
Ein kleiner Unterschied bedeutet keinen klaren Sieger, denn alle Annahmen sind Schätzungen. Testen Sie schlechtere und bessere Annahmen für Wertsteigerung und Rendite. Hält der Kauf nur in optimistischen Szenarien, ist er riskanter, als er scheint.
Neben dem Geld zählen weiche Faktoren: Planungssicherheit, Gestaltungsfreiheit und Flexibilität. Welche Rate Sie sich leisten können, prüfen Sie im Rechner für den leistbaren Hauspreis, wie viel Eigenkapital nötig ist, im Eigenkapital-Rechner.
Häufige Denkfehler
- Nur die Rate mit der Miete vergleichen und Instandhaltung, Grundsteuer und Rücklagen vergessen.
- Das Eigenkapital beim Mieten nicht als Geldanlage mitzurechnen.
- Mit hohen Wertsteigerungen der letzten Jahre zu rechnen, die nicht garantiert sind.
- Eine zu kurze Wohndauer anzusetzen: Kaufnebenkosten brauchen Jahre, bis sie sich amortisieren.
- Den Anschlusszins nach Ende der Zinsbindung zu ignorieren.
Annahmen und Grenzen
Der Rechner nutzt feste Prozentsätze für Wertsteigerung, Mietsteigerung und Rendite und geht davon aus, dass die Seite mit den geringeren monatlichen Kosten die Differenz anlegt. Steuern auf Erträge, Förderungen, Nutzungswert und Anschlusszinsen sind nicht enthalten.
Es handelt sich um eine Modellrechnung, keine Prognose. Sprechen Sie vor einem Kauf mit einer unabhängigen Beratung.
Häufige Fragen
Ist Kaufen oder Mieten günstiger?
Das hängt vor allem von Wohndauer, Wertentwicklung, Zins und Mietniveau ab. Bei kurzer Wohndauer gewinnt oft das Mieten, bei langer Dauer häufig das Kaufen.
Wie viele Jahre muss ich bleiben, damit sich Kaufen lohnt?
Das zeigt die Variation des Feldes „Wohndauer“. Im Beispiel kippt das Ergebnis zwischen 10 und 20 Jahren zugunsten des Kaufs.
Warum zählt das Eigenkapital beim Mieten?
Weil es nicht in der Immobilie gebunden ist und angelegt werden kann. Nur so ist der Vergleich fair.
Sind Kaufnebenkosten berücksichtigt?
Der Rechner nimmt 3 % beim Kauf und 6 % beim Verkauf an. Liegen Ihre tatsächlichen Nebenkosten höher, fällt das Ergebnis für den Kauf schlechter aus.