Kalkulator Sewa atau Beli Rumah

Cara memakai kalkulator ini

1. Isi Harga rumah, Uang muka, Bunga KPR, dan Jangka waktu.
2. Isi Biaya kepemilikan per tahun (PBB, asuransi, perawatan) sebagai persentase harga, serta Sewa bulanan dan Kenaikan sewa per tahun.
3. Isi Kenaikan harga rumah per tahun, Imbal hasil investasi per tahun, dan Tahun Anda berencana tinggal.
4. Baca siapa yang unggul, lalu bandingkan Kekayaan bersih jika membeli dengan Kekayaan bersih jika menyewa dan berinvestasi di tabel per tahun.

Cara perbandingan dihitung

Kedua pilihan dimulai dengan uang yang sama. Pembeli mengeluarkan uang muka dan biaya pembelian lalu membayar cicilan serta biaya kepemilikan. Penyewa menginvestasikan uang muka dan biaya tersebut, lalu membayar sewa. Setiap bulan, pihak yang pengeluarannya lebih kecil menginvestasikan selisihnya.

Kekayaan bersih (beli) = Nilai rumah × (1 − biaya jual) − Sisa KPR + Investasi selisih

• Nilai rumah = harga × (1 + kenaikan tahunan)^tahun
• Sisa KPR = saldo pinjaman setelah angsuran selama masa tinggal
• Investasi selisih = kelebihan arus kas yang diinvestasikan bila membeli lebih murah dari sewa
• Penyewa: uang muka + biaya yang diinvestasikan, ditambah selisih arus kas bila sewa lebih murah

Di akhir periode, kekayaan bersih pembeli adalah nilai rumah dikurangi biaya penjualan dan sisa KPR, ditambah investasi bila ada. Kekayaan bersih penyewa adalah nilai portofolio investasinya.

Contoh: rumah Rp1,2 miliar, sewa Rp6 juta

Rumah Rp1.200.000.000 dengan DP 20%, KPR bunga 9% tenor 20 tahun, biaya kepemilikan 1% per tahun, sewa Rp6.000.000 per bulan naik 5% per tahun, harga rumah naik 5% per tahun, investasi 6% per tahun, dan lama tinggal 10 tahun. Cicilan KPR Rp8.637.369 per bulan.

Setelah 10 tahun, kekayaan bersih jika membeli sekitar Rp1.155.544.596 dan jika menyewa dan berinvestasi sekitar Rp904.775.690. Pada angka ini membeli unggul sekitar Rp250.768.906.

Pengaruh asumsi harga rumah dan lama tinggal

Hasilnya sangat sensitif terhadap kenaikan harga rumah. Jika harga hanya naik 2% per tahun, kekayaan bersih pembeli turun menjadi sekitar Rp693.177.163 sementara penyewa Rp877.936.057, sehingga menyewa unggul sekitar Rp184.758.894.

Lama tinggal juga penting. Dengan asumsi awal tetapi tinggal 20 tahun, membeli unggul jauh, sekitar Rp1.586.495.232 (kekayaan bersih Rp3.220.557.481 berbanding Rp1.634.062.249), karena biaya transaksi tersebar lebih lama dan pokok KPR sudah banyak terbayar. Lihat rincian cicilan di kalkulator KPR.

Cara memakai hasilnya

Kalkulator ini membantu menguji, bukan memutuskan. Ubah satu asumsi pada satu waktu, terutama kenaikan harga rumah dan imbal hasil investasi, lalu lihat kapan hasilnya berbalik. Jika keputusan Anda berbalik hanya karena beda satu-dua persen, artinya keputusan itu rapuh dan faktor non-uang (stabilitas, kebebasan pindah) layak menjadi penentu.

Pastikan cicilan nyaman lewat kalkulator kemampuan beli rumah dan siapkan DP lewat kalkulator uang muka.

Pertimbangan di luar angka

• Stabilitas tempat tinggal dan kebebasan menata rumah versus fleksibilitas pindah kota atau pekerjaan.
• Disiplin: menyewa hanya menang bila selisih uangnya benar-benar diinvestasikan, bukan terpakai.
• Risiko: harga properti tidak selalu naik, dan investasi bisa turun atau tidak likuid.
• Biaya tersembunyi pemilik: perbaikan besar, iuran lingkungan, dan waktu mengurus rumah.
• Kesiapan dana darurat setelah membayar DP dan biaya pembelian.

Asumsi dan batasan

Kalkulator memakai biaya pembelian 3% dan biaya penjualan 6% dari harga sebagai asumsi tetap, bunga KPR tetap sepanjang tenor, serta imbal hasil investasi rata dan tanpa pajak. Pajak, subsidi atau fasilitas khusus, perubahan bunga floating, dan nilai kenyamanan tidak dihitung. Biaya riil di Indonesia (BPHTB, notaris, provisi, pajak penjualan) bisa berbeda dari asumsi ini.

Pertanyaan yang sering diajukan