Como usar esta calculadora
- Digite o Preço do imóvel e o Aluguel mensal.
- Informe a Vacância (porcentagem do ano sem inquilino) e os Custos operacionais por ano que ficam com você: IPTU, seguro, manutenção, condomínio da vacância e administração.
- Se há financiamento, preencha o Dinheiro investido (entrada e custos), a Taxa do financiamento e o Prazo. Com capital igual ao valor do imóvel, não há financiamento.
- Leia a rentabilidade líquida, o fluxo de caixa mensal, a rentabilidade bruta e o retorno sobre o capital.
Rentabilidade bruta, líquida e sobre o capital
A rentabilidade bruta é o aluguel anual dividido pelo valor do imóvel. A líquida (cap rate) desconta a vacância e os custos: é a renda operacional líquida anual dividida pelo valor do imóvel. O retorno sobre o capital (cash-on-cash) divide o fluxo de caixa depois do financiamento pelo dinheiro que você de fato colocou.
Rentabilidade líquida = (aluguel anual × (1 − vacância) − custos) / valor do imóvel- aluguel anual = aluguel mensal × 12
- vacância = fração do ano sem inquilino
- custos = despesas anuais do proprietário
- fluxo de caixa = renda líquida − parcelas anuais do financiamento
O financiamento calculado usa parcelas fixas (Tabela Price) sobre o valor do imóvel menos o capital investido.
Exemplo: apartamento de R$ 600.000 alugado por R$ 3.200
Com vacância de 8% e custos de R$ 9.000 por ano, a rentabilidade bruta é de 6,4% ao ano e a líquida de 4,39%, com renda líquida de R$ 26.328 por ano. Se o imóvel foi pago à vista (R$ 600.000), o fluxo de caixa é de R$ 2.194 por mês.
Com R$ 300.000 de capital e o restante financiado a 11% ao ano em 30 anos, as parcelas somam R$ 34.283,64 por ano e o fluxo de caixa fica em −R$ 662,97 por mês, ou −2,65% sobre o capital. Em um cenário de juros altos, o aluguel pode não cobrir a parcela.
Como usar o resultado para decidir
Compare a rentabilidade líquida com alternativas de renda fixa e fundos imobiliários. Se uma aplicação segura paga mais que o aluguel líquido, o imóvel só compensa pela valorização esperada ou por outros motivos, e isso não é garantido. Lembre-se também de que o aluguel é tributado como rendimento de pessoa física, o que reduz o ganho real.
Para entender o custo do financiamento, veja a calculadora de financiamento imobiliário, e para comparar com morar de aluguel, a calculadora alugar ou comprar.
Como melhorar a rentabilidade
- Reduza a vacância: preço de mercado, bom estado do imóvel e contrato com garantia ajudam a evitar meses vazios.
- Revise os custos todos os anos, como seguro e administração.
- Aumente o capital próprio para reduzir parcelas quando os juros do financiamento estão acima da rentabilidade do aluguel.
- Reajuste o aluguel conforme o índice do contrato, respeitando a lei do inquilinato.
Premissas e limites
A calculadora não inclui imposto de renda sobre o aluguel, taxa de corretagem na compra, ITBI, escritura, reformas, valorização ou desvalorização do imóvel nem reajustes do aluguel ao longo do tempo. Considera custos e aluguel constantes. Ela mostra a rentabilidade de um ano típico; para decisões de compra, avalie também liquidez e risco do bairro e consulte um profissional.
Perguntas frequentes
Como calcular a rentabilidade do aluguel?
Multiplique o aluguel mensal por 12 e divida pelo valor do imóvel para obter a rentabilidade bruta. Para a líquida, desconte antes a vacância e os custos.
Qual é uma boa rentabilidade de aluguel no Brasil?
Depende da cidade e da taxa de juros. Compare a rentabilidade líquida do aluguel com o que renderia uma aplicação segura, como o Tesouro Selic, com risco bem menor.
O que é vacância?
É o período em que o imóvel fica sem inquilino. Uma vacância de 8% equivale a cerca de um mês sem aluguel por ano.
O que é cash-on-cash?
É o fluxo de caixa anual depois das parcelas do financiamento dividido pelo dinheiro que você investiu do próprio bolso.
O aluguel paga imposto de renda?
Sim, o aluguel recebido de pessoa física é rendimento tributável. Confirme a regra aplicável no site da Receita Federal.