Tính tỷ suất cho thuê

Cách sử dụng công cụ này

1. Nhập Giá bất động sản và Tiền thuê hằng tháng dự kiến (ví dụ 3 tỷ đồng và 15 triệu đồng).
2. Nhập Thời gian trống (phần trăm thời gian không có người thuê) và Chi phí vận hành mỗi năm như phí quản lý, bảo trì, thuế, bảo hiểm.
3. Nhập Vốn bỏ ra (trả trước và chi phí) (tiền trả trước và các chi phí mua), cùng Lãi suất vay mua nhà và Thời hạn vay. Phần giá nhà còn lại là khoản vay.
4. Đọc tỷ suất gộp, tỷ suất ròng, dòng tiền hằng tháng và lợi nhuận trên vốn bỏ ra.

Tỷ suất gộp, tỷ suất ròng và lợi nhuận trên vốn

Tỷ suất cho thuê gộp là tiền thuê cả năm chia cho giá nhà. Tỷ suất ròng (tương đương cap rate) trừ trước khoảng bỏ trống và chi phí vận hành. Lợi nhuận trên vốn bỏ ra (cash-on-cash) lấy dòng tiền sau khi trả nợ vay chia cho số vốn tự có, nên phản ánh tác động của đòn bẩy.

Tỷ suất ròng = (12 · thuê · (1 − bỏ trống) − chi phí) ÷ giá

• thuê = tiền thuê mỗi tháng; bỏ trống = phần năm không có người thuê
• chi phí = chi phí vận hành mỗi năm (bảo trì, quản lý, thuế, bảo hiểm)
• Tỷ suất gộp = 12 · thuê ÷ giá
• Dòng tiền = thu nhập ròng − tiền trả vay hằng năm
• Lợi nhuận trên vốn = dòng tiền ÷ vốn tự bỏ ra

Công cụ giả định bạn vay phần giá nhà không do vốn tự có chi trả, trả đều gốc lãi hằng tháng trong suốt thời hạn vay.

Ví dụ: căn hộ 3 tỷ đồng cho thuê 15 triệu đồng một tháng

Với giá 3 tỷ đồng, thuê 15 triệu đồng/tháng, bỏ trống 5% và chi phí 15 triệu đồng/năm, tỷ suất gộp là 6% và tỷ suất ròng là 5,2% (thu nhập ròng 156 triệu đồng/năm).

Nếu bạn trả trước 1,5 tỷ đồng và vay phần còn lại với lãi 9% trong 20 năm, tiền trả vay mỗi năm khoảng 161,95 triệu đồng. Dòng tiền thành âm khoảng 0,5 triệu đồng mỗi tháng và lợi nhuận trên vốn là -0,4%: căn hộ tự nuôi gần đủ mình nhưng chưa sinh lời tiền mặt.

Kết quả nhạy với những yếu tố nào

Giảm tiền thuê còn 12 triệu đồng thì tỷ suất gộp còn 4,8%, ròng còn 4,06% và dòng tiền âm 3,35 triệu đồng mỗi tháng. Tăng bỏ trống lên 15% (tức vắng khách khoảng 1,8 tháng mỗi năm) làm dòng tiền xuống âm khoảng 2 triệu đồng mỗi tháng.

Ngược lại, nếu mua toàn bộ bằng tiền mặt 3 tỷ đồng, không vay, dòng tiền là 13 triệu đồng mỗi tháng và lợi nhuận trên vốn bằng tỷ suất ròng 5,2%. Vay giúp giảm vốn bỏ ra, nhưng khi tỷ suất ròng thấp hơn lãi vay, đòn bẩy làm lợi nhuận xấu đi.

Dùng kết quả để quyết định

So tỷ suất ròng với lãi suất vay và với lãi tiền gửi: nếu tiền thuê ròng thấp hơn đáng kể mức lãi bạn trả hay lãi gửi an toàn, lợi nhuận kỳ vọng phải đến từ giá tăng, vốn là điều không chắc chắn. Kiểm tra bằng công cụ tính vay mua nhà và so sánh thuê hay mua.

Cho thuê nhà thường có nghĩa vụ thuế; hãy hỏi cơ quan thuế hoặc kế toán về quy định hiện hành rồi đưa vào chi phí vận hành. Dùng công cụ tính trả trước để lên kế hoạch số vốn tự có.

Những lỗi thường gặp

• Chỉ nhìn tỷ suất gộp mà quên bỏ trống, phí quản lý, bảo trì và thuế.
• Lấy giá thuê rao bán thay vì giá thuê thực tế giao dịch ở khu vực.
• Quên chi phí mua như phí công chứng, lệ phí trước bạ, môi giới và nội thất khi tính vốn tự bỏ ra.
• Coi tiền gốc trả ngân hàng là chi phí: nó tích lũy vốn nhưng không phải dòng tiền, và công cụ không tính phần tài sản tăng lên này.

Giả định và giới hạn

Tiền thuê, chi phí và lãi suất được giữ nguyên; khoản vay trả đều lãi cố định. Công cụ không tính thuế thu nhập, khấu hao, tăng tiền thuê, tăng giá nhà, chi phí bán, lãi suất thả nổi, hay phần gốc bạn đã trả. Kết quả chỉ để sàng lọc; hãy kiểm tra quy định cho thuê và thuế với chuyên gia trước khi mua.

Câu hỏi thường gặp