วิธีใช้เครื่องคำนวณนี้
- กรอก ราคาอสังหาริมทรัพย์ และ ค่าเช่าต่อเดือน
- ใส่ ช่วงว่างผู้เช่า เป็นเปอร์เซ็นต์ของปี
- ใส่ ค่าดำเนินการต่อปี เช่น ค่าส่วนกลาง ภาษี ประกัน ซ่อมแซม
- ใส่ เงินสดที่ลงไป (เงินดาวน์และค่าใช้จ่าย) ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน และ ระยะเวลากู้ เพื่อดูกระแสเงินสด
ผลตอบแทนค่าเช่าคำนวณอย่างไร
ผลตอบแทนค่าเช่ามีหลายแบบ แบบแรกคือ Gross Yield ค่าเช่าทั้งปีหารราคาทรัพย์ ซึ่งยังไม่หักอะไร แบบที่สองคือ Net Yield หรือ Cap Rate หักช่วงว่างและค่าใช้จ่ายแล้วจึงหารราคา และแบบที่สามคือ Cash-on-Cash ที่ดูกระแสเงินสดหลังจ่ายค่างวดเทียบกับเงินสดที่ลงไปจริง
Gross = ค่าเช่า × 12 ÷ ราคา ; Net = (ค่าเช่า × 12 × (1 − ว่าง) − ค่าดำเนินการ) ÷ ราคา- ช่วงว่าง = สัดส่วนเวลาที่ไม่มีผู้เช่า
- ค่าดำเนินการ = ค่าใช้จ่ายต่อปีที่เจ้าของจ่าย
- Cash-on-Cash = (รายได้สุทธิ − ค่างวดต่อปี) ÷ เงินสดที่ลงไป
- ค่างวด = คำนวณจากส่วนที่กู้ (ราคา − เงินสดที่ลงไป)
สองแบบหลังสะท้อนความเป็นจริงมากกว่า เพราะคนซื้อส่วนใหญ่กู้ธนาคาร และมีทั้งค่าส่วนกลางและช่วงที่ไม่มีผู้เช่า
ตัวอย่าง: คอนโด 2,500,000 บาท
ค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน ว่าง 8% ค่าใช้จ่ายปีละ 20,000 บาท Gross Yield คือ 7.20% รายได้สุทธิต่อปี 145,600 บาท Cap Rate 5.82%
ถ้าลงเงินสด 500,000 บาท กู้ 2,000,000 บาท ที่ 6% 25 ปี ค่างวดรวมปีละ 154,632 บาท กระแสเงินสดติดลบราว 753 บาทต่อเดือน และ Cash-on-Cash −1.81% แปลว่ารายได้ค่าเช่าเกือบไม่พอจ่ายค่างวด ต้องหวังกำไรจากราคาที่เพิ่ม
ใช้ตัดสินใจอย่างไร
เทียบ Cap Rate กับดอกเบี้ยกู้ ถ้า Cap Rate ต่ำกว่าดอกเบี้ย การกู้มาซื้อให้เช่ามักทำให้กระแสเงินสดติดลบ ต้องพึ่งราคาทรัพย์ขึ้น
เทียบผลตอบแทนกับทางเลือกอื่น เช่น เงินฝากหรือกองทุน และคิดความเสี่ยงที่ขายยาก ดู เครื่องคำนวณเช่าหรือซื้อ และ เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน
วิธีเพิ่มผลตอบแทน
- ต่อรองราคาซื้อให้ต่ำลงเมื่อเทียบค่าเช่า
- ลดช่วงว่างด้วยทำเลที่มีความต้องการเช่าสม่ำเสมอ
- ควบคุมค่าซ่อมและค่าส่วนกลาง
- รีไฟแนนซ์เมื่อดอกเบี้ยลดลง ดู เครื่องคำนวณรีไฟแนนซ์
ข้อจำกัด
เครื่องมือไม่รวมภาษีเงินได้จากค่าเช่า ภาษีโรงเรือน ค่านายหน้า การปรับปรุงห้อง หรือราคาทรัพย์ที่เปลี่ยนไป และสมมติค่าเช่าคงที่ทุกปี ผลเป็นตัวเลขประเมิน ควรตรวจค่าใช้จ่ายจริงกับนักบัญชีหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนลงทุน
คำถามที่พบบ่อย
Rental Yield ที่ดีคือเท่าไร
ไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับทำเลและความเสี่ยง ควรเทียบหลังหักค่าใช้จ่ายกับดอกเบี้ยกู้และทางเลือกการลงทุนอื่น
Gross Yield กับ Net Yield ต่างกันอย่างไร
Gross ยังไม่หักค่าใช้จ่ายและช่วงว่าง ส่วน Net หักแล้ว จึงใกล้ความจริงกว่า
Cap Rate คืออะไร
คือรายได้สุทธิจากทรัพย์สินต่อปีหารด้วยราคาทรัพย์ ไม่คิดการกู้เงิน ใช้เทียบทรัพย์หลายแห่ง
ต้องคิดช่วงว่างเท่าไร
ลองใส่ 5-10% หรือสูงกว่าถ้าทำเลมีห้องว่างมาก แล้วดูว่าผลยังรับได้ไหม
กระแสเงินสดติดลบแปลว่าไม่ควรซื้อไหม
ไม่เสมอไป แต่คุณต้องมีเงินพอจ่ายส่วนต่างทุกเดือน และยอมรับว่ากำไรต้องมาจากราคาที่อาจไม่ขึ้น