So nutzen Sie den Rechner
- Tragen Sie den Kaufpreis der Immobilie und die Monatsmiete ein.
- Geben Sie den Leerstand in Prozent und die Betriebskosten pro Jahr (Verwaltung, Instandhaltung, Grundsteuer) an.
- Ergänzen Sie Eingesetztes Kapital (Eigenkapital & Kosten), den Darlehenszins und die Laufzeit der Finanzierung.
- Lesen Sie Bruttorendite, Nettorendite (Cap Rate), Monatlicher Cashflow und Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) ab.
Die Kennzahlen im Überblick
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist schnell berechnet, aber grob. Die Nettomietrendite zieht Leerstand und nicht umlagefähige Kosten ab und zeigt, was von der Miete übrig bleibt.
Brutto = Jahreskaltmiete / Kaufpreis · 100; Netto = (Jahresmiete · (1 − Leerstand) − Kosten) / Kaufpreis · 100- Jahreskaltmiete = Monatsmiete · 12
- Leerstand = Anteil des Jahres ohne Mieter
- Kosten = nicht auf Mieter umlegbare Kosten pro Jahr
- Cashflow = Nettomieteinnahmen − Kreditrate (Zins + Tilgung)
Wer finanziert, braucht zusätzlich den Cashflow: Mieteinnahmen nach Kosten minus Zins und Tilgung. Die Eigenkapitalrendite setzt diesen Überschuss ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.
Beispiel: Wohnung für 300.000 €
Bei 1.000 € Kaltmiete im Monat beträgt die Bruttomietrendite 4,00 %. Mit 3 % Leerstand und 3.000 € Kosten bleiben 8.640 € pro Jahr, die Nettomietrendite liegt bei 2,88 %.
Finanzieren Sie die restlichen 225.000 € mit 3,8 % über 25 Jahre, zahlen Sie 13.955,13 € im Jahr an die Bank. Der Cashflow ist −442,93 € im Monat, die Eigenkapitalrendite −7,09 %. Bei 1.200 € Miete steigen die Brutto-Rendite auf 4,80 % und die Netto-Rendite auf 3,66 %, der Cashflow bleibt mit −248,93 € negativ.
Wie Sie das Ergebnis lesen
Ein negativer Cashflow heißt: Sie müssen die Immobilie jeden Monat aus eigener Tasche mitfinanzieren. Das kann gewollt sein, wenn Sie Tilgung als Vermögensaufbau sehen und Wertsteigerung erwarten. Es ist aber ein Risiko, wenn Miete ausfällt oder die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung steigen.
Vergleichen Sie die Nettomietrendite mit Alternativen wie ETFs oder Anleihen, die Sie mit dem ROI-Rechner oder dem Anleihen-Rendite-Rechner nachrechnen. Die Finanzierung prüfen Sie im Baufinanzierung-Rechner.
Rendite verbessern
- Mit realistischer Miete rechnen und Vergleichsmieten vor Ort prüfen.
- Instandhaltungsrücklage großzügig ansetzen, statt sie zu unterschätzen.
- Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler im Eigenkapital berücksichtigen.
- Zinsbindung und Anschlussfinanzierung einplanen und Zinsänderungen durchspielen.
Kennzahlen im Vergleich
Als grobe Vorauswahl dient die Bruttomietrendite, weil sie schnell berechnet ist. Für die Entscheidung zählen Nettomietrendite und Cashflow. Je höher die Kosten und der Leerstand, desto weiter liegt die Nettorendite unter der Bruttorendite. Im Beispiel verlieren 4,00 % brutto fast ein Drittel auf 2,88 % netto.
Wer einen Kauf plant, rechnet drei Szenarien durch: heutige Miete, 10 % weniger Miete und höhere Zinsen für die Anschlussfinanzierung. Bleibt die Rechnung in allen drei Fällen tragbar, ist das Risiko überschaubar. Wenn nicht, sollten Sie mehr Eigenkapital einsetzen oder auf das Objekt verzichten.
Weitere Posten bei der Rechnung
- Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Makler zählen zum Eigenkapitalbedarf.
- Instandhaltungsrücklage und Hausverwaltung gehören in die laufenden Kosten.
- Leerstand zwischen Mietverhältnissen und Renovierungen sollten Sie einplanen.
- Die Tilgung ist Vermögensaufbau, aber sie senkt den Cashflow, den Sie monatlich spüren.
- Steuerliche Effekte wie die Abschreibung verändern die Rendite nach Steuern.
Annahmen und Grenzen
Der Rechner nimmt konstante Miete, Kosten und Zinsen an. Steuerliche Effekte wie Abschreibung (AfA) und Werbungskosten, Wertsteigerung, Sonderumlagen und Mietsteigerungen sind nicht enthalten. Rechtliche Grenzen bei Mieterhöhungen, etwa durch die Mietpreisbremse, können Ihre Planung verändern. Lassen Sie sich bei einer Kaufentscheidung unabhängig beraten.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Mietrendite?
Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Nettomietrendite: Jahresmiete nach Leerstand und Kosten geteilt durch den Kaufpreis.
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt von Lage, Risiko und Alternativen ab. Vergleichen Sie die Nettomietrendite mit dem, was Sie sonst am Kapitalmarkt erzielen könnten.
Sind Kaufnebenkosten enthalten?
Sie fließen über das eingesetzte Eigenkapital ein. Für eine genaue Nettorendite können Sie sie auch zum Kaufpreis addieren.
Warum ist der Cashflow negativ?
Weil Zins und Tilgung höher sind als die Mieteinnahmen nach Kosten. Die Tilgung baut aber Vermögen auf.