Comment utiliser ce calculateur
- Indiquez le Prix du bien et le Loyer mensuel attendu.
- Renseignez la Vacance locative (part de l'année sans locataire) et les Charges d'exploitation par an : taxe foncière, charges non récupérables, assurance, travaux, gestion.
- Ajoutez le Capital investi (apport et frais), le Taux du crédit immobilier et la Durée du prêt.
- Lisez le rendement net, le cash-flow mensuel, le rendement brut et la rentabilité sur apport.
Rendement brut, net et rentabilité sur apport
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix du bien. Le rendement net déduit d'abord la vacance et les charges annuelles : c'est ce que le bien rapporte avant tout crédit. Le cash-flow retire en plus les mensualités du prêt. La rentabilité sur apport rapporte ce cash-flow à l'argent que vous avez réellement sorti.
brut = loyer × 12 / prix ; net = (loyer × 12 × (1 − vacance) − charges) / prix- loyer × 12 = loyers annuels théoriques
- vacance = part de l'année sans locataire (5 % = 0,05)
- charges = taxe foncière, assurance, entretien, gestion, charges non récupérables
- cash-flow = revenu net d'exploitation − mensualités du prêt
Le calculateur utilise le prix du bien comme base, sans frais d'acquisition ; si vous voulez un rendement « tout compris », ajoutez les frais de notaire au prix saisi.
Exemple : un appartement à 200 000 € loué 850 € par mois
Avec 5 % de vacance, 3 000 € de charges annuelles, 40 000 € d'apport et un prêt de 160 000 € à 3,8 % sur 20 ans : le rendement brut est de 5,1 %, le rendement net de 3,35 % (revenu net de 6 690 € par an). Les mensualités s'élèvent à 11 433 € par an.
Le cash-flow mensuel est donc de -395 € : le bien est rentable avant crédit, mais vous devez compléter chaque mois. La rentabilité sur apport est de -11,86 %.
À quel point le résultat est sensible
Poussons la vacance à 10 % : le rendement net tombe à 3,09 % et le cash-flow à -438 € par mois. Avec 4 500 € de charges au lieu de 3 000 €, le rendement net est de 2,6 % et le cash-flow de -520 €. Un taux de prêt de 5 % creuse aussi le déficit mensuel, à environ -498 €.
Si vous achetez sans emprunt (apport de 200 000 €), le rendement net de 3,35 % devient directement votre cash-flow : 558 € par mois, soit 3,35 % de rentabilité sur apport.
Comment utiliser les chiffres pour décider
Comparez le rendement net au coût de votre crédit : un bien dont le rendement net est inférieur au taux d'emprunt demande de l'effort d'épargne mensuel, à compenser par la valorisation espérée ou la fiscalité. Vérifiez aussi que ce déficit reste supportable avec votre taux d'endettement.
Pour comparer avec un achat pour y habiter ou avec la location de votre propre logement, voyez le calcul louer ou acheter. La simulation de prêt donne la mensualité exacte, et le calcul du ROI mesure l'ensemble du gain.
Erreurs fréquentes
- Utiliser le rendement brut comme s'il était net : il ignore la vacance et les charges.
- Oublier la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété non récupérables et les frais de gestion.
- Négliger les gros travaux et le renouvellement de l'équipement dans le temps.
- Ne pas intégrer la fiscalité de vos revenus fonciers, qui varie selon votre régime et votre tranche.
Hypothèses et limites
Le calcul suppose un loyer et des charges constants, un prêt à taux fixe amorti sur sa durée, et ne tient ni compte des frais de notaire, ni de l'impôt, ni de l'évolution de la valeur du bien. Il donne une photographie la première année. Avant d'acheter, faites valider vos chiffres avec un conseiller ou un expert-comptable.
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif ?
Cela dépend de la ville, du type de bien et du risque. Comparez votre rendement net au coût du crédit et à d'autres placements, plutôt qu'à un chiffre universel.
Quelle différence entre rendement brut et net ?
Le brut rapporte le loyer annuel au prix du bien. Le net retire d'abord la vacance et les charges, donc il reflète mieux ce que le bien rapporte vraiment.
Le rendement net intègre-t-il le crédit ?
Non. Le rendement net est avant crédit. Le cash-flow, lui, déduit les mensualités du prêt.
Quelles charges faut-il compter ?
Taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, entretien, frais de gestion locative et provision pour travaux.
Pourquoi mon cash-flow est-il négatif avec un bon rendement ?
Parce que les mensualités d'un prêt sur 20 ans peuvent dépasser le revenu net du bien. Un apport plus important ou une durée plus longue réduit le déficit.