不動産投資の利回り計算

使い方

1. 物件価格と、満室時の毎月の家賃を入力します。
2. 空室と、年間の運営費(管理費、修繕費、固定資産税、保険など)を入力します。
3. 投下した現金(頭金・諸費用)、住宅ローンの金利、返済期間を入力します。
4. 実質利回り(キャップレート)、毎月のキャッシュフロー、自己資金利回りを確認します。

表面利回りと実質利回り

表面利回りは、満室時の年間家賃を物件価格で割った数字で、広告に載る利回りです。経費や空室は含まれないため、実際の収益より高く出ます。

実質利回り = (年間家賃 × (1 − 空室率) − 年間の運営費用) ÷ 物件価格

• 年間家賃 = 月額家賃 × 12(満室時)
• 空室率 = 家賃が入らない期間の割合
• 運営費用 = 管理費・修繕費・固定資産税・保険などの年額
• ローン返済 = 物件価格から自己資金を引いた額を元利均等返済した年額

実質利回りは、空室による家賃の減少と運営費用を差し引いた年間の純収益(NOI)を物件価格で割ります。さらにローンの返済を引いた手残りを、自己資金で割ったものが自己資金利回りです。

例:2,500万円の物件、家賃15万円、自己資金500万円

物件価格2,500万円、月額家賃15万円、空室率5%、年間の運営費用45万円、自己資金500万円、金利2.5%、30年とします。表面利回りは7.2%、年間の純収益は1,260,000円で、実質利回りは5.04%です。

ローンの返済は年948,290円で、毎月のキャッシュフローは25,976円、自己資金利回りは6.23%です。空室率が10%、運営費用が60万円に増えると、実質利回りは4.08%、毎月の手残りは5,976円、自己資金利回りは1.43%まで下がります。

結果の見方と決め方

表面利回りが高く見えても、空室や修繕費を入れると、手残りが大きく減ります。毎月のキャッシュフローがマイナスなら、持ち出しが続きます。まず、空室率や費用を厳しめに見積もった結果で判断してください。

ローンの返済はローン計算や返済シミュレーションで詳しく調べられます。自分で住む場合との比較は賃貸と購入の比較を使ってください。

収支を良くするための工夫

• 周辺の家賃相場と空室の状況を調べ、家賃と空室率を現実的に見積もる。
• 複数の金融機関で金利と融資期間を比べる。
• 管理会社の費用、修繕積立金、築年数による修繕費を、購入前に確認する。
• 金利が上がった場合のキャッシュフローも試算しておく。

計算の前提と限界

空室率と費用は毎年一定で、家賃も変わらないと仮定しています。購入時の諸費用(登記費用、仲介手数料、不動産取得税など)、所得税・住民税、減価償却、将来の売却益や売却損、家賃の下落は含まれません。投資の判断は、これらを含めた収支や、専門家の意見もあわせて行ってください。

よくある質問