주택 구입 가능 금액 계산기

사용 방법

1. 월 세전 소득과 자동차 할부, 학자금, 카드 대출 같은 기타 월 대출 상환액을 입력합니다.
2. 보유 현금(자기자금), 금리, 대출 기간을 입력합니다.
3. 허용 부채 비율 상한을 정합니다. 여기서는 모든 대출 원리금이 세전 소득에서 차지할 수 있는 비율이며, 예시 값은 40%입니다.
4. 월 세금·보험·기타 비용을 추정해 넣고 구매 가능한 주택 가격과 최대 대출을 확인합니다.

구입 가능 금액은 이렇게 구합니다

먼저 월 소득에 부채 비율 상한을 곱해 매달 대출 상환에 쓸 수 있는 총액을 구합니다. 여기서 이미 갚고 있는 대출 상환액과 세금·보험·관리비 같은 월 비용을 빼면 신규 주택담보대출의 월 원리금이 남습니다.

최대 대출 = 월 원리금 × (1 − (1 + r)^−n) / r

• 월 원리금 = 월 소득 × 부채 비율 상한 − 기존 대출 상환액 − 월 세금·보험·기타 비용
• r = 월 이자율(연 금리 ÷ 12 ÷ 100)
• n = 총 상환 횟수(년 × 12)
• 구입 가능 집값 = 최대 대출 + 보유 현금

그 원리금을 대출 기간과 금리로 되돌려 계산한 것이 최대 대출 금액이고, 거기에 보유 현금을 더하면 구입 가능한 집값입니다.

예시: 월 소득 500만 원, 보유 현금 1억 5,000만 원

월 세전 소득 500만 원, 기존 대출 상환 월 50만 원, 보유 현금 1억 5,000만 원, 연 4.5%, 30년, 부채 비율 상한 40%, 월 비용 10만 원으로 계산합니다. 월 소득의 40%는 200만 원이고 기존 대출 50만 원을 빼면 월 150만 원이 주거비로 남아, 원리금은 140만 원입니다.

그 결과 최대 대출은 약 2억 7,631만 원, 구입 가능한 집값은 약 4억 2,631만 원(자기자금 비율 35.2%)입니다.

무엇이 답을 가장 크게 바꾸나

상한을 30%로 낮추면 월 주거비는 100만 원이 되고 구입 가능한 집값은 약 3억 2,763만 원으로 줄어듭니다. 기존 대출이 없다면 같은 40% 기준으로 약 5억 2,499만 원까지 올라갑니다. 금리가 5.5%로 오르면 4억 2,631만 원에서 약 3억 9,657만 원으로 내려갑니다.

기존 대출 한 건을 정리하는 것이 금리 1%포인트가 변하는 것만큼 큰 영향을 주기도 합니다. 내 부채 비율은 DSR·DTI 계산기로 따로 확인해 보세요.

계산 결과를 실제 예산으로 바꾸기

이 금액은 은행이 허용할 수 있는 상한에 가깝습니다. 생활비, 교육비, 노후 준비까지 고려한 편안한 금액은 보통 그보다 낮습니다. 먼저 예산 계산기로 월 지출을 정리한 뒤, 후보 집값을 주택담보대출 계산기에 넣어 실제 월 부담을 확인하세요.

취득세, 중개 수수료, 이사비, 수리비는 보유 현금에서 따로 떼어 두어야 합니다. 그러면 위 계산의 보유 현금이 줄어듭니다.

더 안전하게 구입 폭을 넓히는 방법

• 금리가 높은 소액 대출과 카드 대출부터 갚아 월 상환 부담을 줄입니다.
• 자기자금을 늘려 대출 규모 자체를 줄입니다.
• 기간을 늘리면 월 상환액은 줄지만 이자 총액이 커지므로 신중히 선택합니다.
• 대출 한도와 규제는 지역, 주택 유형, 시기에 따라 다르므로 은행에서 직접 확인합니다.
• 소득이 줄어드는 상황(휴직, 은퇴, 금리 상승)에 대비한 비상금을 남깁니다.

가정과 한계

이 계산기는 소득 대비 총 부채 상환 비율 하나만으로 대출 규모를 추정합니다. 실제 금융기관은 주택 가격 대비 대출 비율(LTV), 지역 규제, 신용 점수, 소득 증빙, 부부 합산 여부를 함께 봅니다. 또한 금리가 변하지 않고 매달 같은 금액을 내는 원리금균등상환을 전제로 하며, 취득세·중개 수수료·수리비는 포함하지 않습니다.

대출 가능 금액과 조건은 반드시 은행에서 확인하세요.

자주 묻는 질문