Cách sử dụng công cụ này
- Nhập Thu nhập hằng tháng (trước thuế) của người đứng vay (có thể gộp thu nhập vợ chồng nếu cùng đứng tên).
- Nhập Các khoản trả nợ khác mỗi tháng: trả góp xe, thẻ tín dụng, vay tiêu dùng.
- Nhập Tiền tự có trả trước, Lãi suất, Thời hạn vay và Tỷ lệ nợ trên thu nhập tối đa (ví dụ 50%).
- Nếu có phí hằng tháng đi kèm, nhập Thuế, bảo hiểm & phí hằng tháng; sau đó đọc Giá nhà bạn có thể mua và Khoản vay tối đa.
Cách tính
Ngân hàng thường giới hạn tổng số tiền bạn trả nợ mỗi tháng ở một phần trăm nhất định của thu nhập. Công cụ lấy thu nhập nhân tỷ lệ tối đa này, trừ các khoản nợ hiện có và các chi phí hằng tháng khác để ra số tiền tối đa có thể dành cho trả gốc và lãi nhà.
Vay tối đa = Mtối đa · ((1 + r)^n − 1) / (r(1 + r)^n); Giá nhà = Vay tối đa + Tiền tự có- Mtối đa = thu nhập × tỷ lệ nợ tối đa − nợ khác − thuế, bảo hiểm, phí hằng tháng
- r = lãi suất mỗi tháng (lãi suất năm ÷ 12 ÷ 100)
- n = số kỳ trả (số năm × 12)
Từ khoản trả đó, công cụ tính ngược ra số tiền vay tối đa với lãi suất và thời hạn đã chọn, rồi cộng tiền tự có để được giá nhà có thể mua.
Ví dụ: thu nhập 40 triệu đồng/tháng
Giả sử thu nhập 40 triệu đồng mỗi tháng, đang trả góp 5 triệu đồng, có 1 tỷ đồng tiền tự có, lãi suất 10%/năm, vay 25 năm và giới hạn nợ trên thu nhập 50%. Số tiền tối đa dành cho trả nhà là 15.000.000 đồng mỗi tháng (50% của 40 triệu là 20 triệu, trừ 5 triệu nợ khác).
Với khoản trả đó, bạn vay được tối đa khoảng 1,65 tỷ đồng, cộng 1 tỷ tiền tự có thì mua được căn nhà khoảng 2,65 tỷ đồng; tiền tự có chiếm khoảng 37,7% giá nhà.
Điều gì làm thay đổi kết quả
Giữ nguyên các số trên, hạ giới hạn xuống 40% thì khoản trả tối đa chỉ còn 11.000.000 đồng, và giá nhà mua được còn khoảng 2,21 tỷ đồng. Nếu bạn không có nợ khác (và giới hạn 50%), khoản trả lên 20.000.000 đồng, mua được khoảng 3,2 tỷ đồng. Lãi suất 9% thay vì 10% nâng giá nhà lên khoảng 2,79 tỷ đồng, trong khi rút thời hạn còn 20 năm thì giá nhà giảm còn khoảng 2,55 tỷ đồng.
Điều này cho thấy giảm nợ hiện có hiệu quả không kém tăng thu nhập. Trả hết khoản vay nhỏ trước khi nộp hồ sơ mua nhà có thể nâng hạn mức vay rõ rệt.
Dùng kết quả để quyết định
Kết quả là mức trần mà ngân hàng có thể chấp nhận, không phải mức bạn nên vay. Hãy thử với tỷ lệ thấp hơn (ví dụ 30–40% thu nhập) để thấy mức an toàn cho chi tiêu gia đình, con cái và các biến cố.
Sau khi chọn mức, xem chi tiết khoản trả bằng công cụ tính lãi vay mua nhà, và kiểm tra tỷ lệ hiện tại của bạn bằng công cụ tính tỷ lệ nợ trên thu nhập.
Chuẩn bị gì ngoài tiền trả trước
- Chi phí mua bán: thuế, phí công chứng, lệ phí trước bạ, sang tên.
- Chi phí hoàn thiện: sửa chữa, nội thất, chuyển nhà.
- Quỹ dự phòng tối thiểu vài tháng chi tiêu; tính bằng công cụ quỹ khẩn cấp.
- Dự phòng khi lãi suất thả nổi tăng sau giai đoạn ưu đãi.
- Hồ sơ chứng minh thu nhập ổn định theo yêu cầu của ngân hàng.
Giả định và giới hạn
Công cụ dùng tỷ lệ nợ trên thu nhập mà bạn nhập; chính sách thực tế của từng ngân hàng khác nhau và còn xét lịch sử tín dụng, loại thu nhập, tài sản bảo đảm và tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị nhà. Nó cũng giả định lãi suất cố định và trả đều hằng tháng, không tính lãi thả nổi, phí và thuế.
Hãy hỏi trực tiếp ngân hàng để biết hạn mức được duyệt; công cụ này chỉ để ước tính ban đầu.
Câu hỏi thường gặp
Thu nhập 40 triệu một tháng vay mua nhà được bao nhiêu?
Phụ thuộc vào nợ hiện có, lãi suất và thời hạn. Với ví dụ trong bài (nợ khác 5 triệu đồng, lãi 10%, 25 năm, giới hạn 50%), bạn vay được tối đa khoảng 1,65 tỷ đồng.
Ngân hàng cho vay tối đa bao nhiêu phần trăm thu nhập?
Mỗi ngân hàng có chính sách riêng, và nó thay đổi theo thời gian. Hãy hỏi trực tiếp ngân hàng; công cụ này cho phép bạn thử nhiều mức khác nhau.
Có tính thu nhập của vợ hoặc chồng không?
Nếu cả hai cùng đứng tên vay, nhiều ngân hàng cộng thu nhập hai người. Khi đó hãy nhập tổng thu nhập và tổng các khoản nợ của cả hai.
Tôi nên trả trước bao nhiêu?
Trả trước càng nhiều thì khoản vay và tổng lãi càng thấp. Đừng dùng hết tiền dự phòng cho khoản trả trước.