Cara memakai kalkulator ini
- Isi Penghasilan kotor per bulan dan Cicilan utang lain per bulan (kredit kendaraan, kartu kredit, dan sebagainya).
- Isi Dana untuk uang muka yang sudah Anda siapkan.
- Masukkan perkiraan Suku bunga dan Jangka waktu KPR, lalu tentukan Batas rasio utang terhadap pendapatan yang Anda anggap aman.
- Baca Harga rumah yang terjangkau, pinjaman maksimal, dan cicilan hunian per bulan.
Cara menghitung harga rumah yang terjangkau
Pertama, kalkulator menetapkan batas total cicilan: penghasilan kotor dikali batas rasio utang. Dari batas itu dikurangi cicilan utang lain, tersisa anggaran maksimal untuk hunian per bulan.
Anggaran = penghasilan · rasio − utang lain; Pinjaman = A · (1 − (1 + r)^−n) / r; Harga = Pinjaman + uang muka- A = anggaran cicilan KPR per bulan (setelah biaya tetap)
- r = bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12 ÷ 100)
- n = jumlah angsuran (tahun × 12)
- rasio = batas rasio utang terhadap pendapatan (misalnya 35%)
Anggaran tersebut (setelah dikurangi pajak, asuransi, atau biaya tetap jika Anda isi) dianggap sebagai cicilan KPR. Dengan rumus nilai sekarang anuitas, cicilan itu diubah menjadi plafon pinjaman, lalu ditambah uang muka untuk mendapat harga rumah.
Contoh: gaji Rp15 juta per bulan
Dengan penghasilan Rp15.000.000, cicilan lain Rp1.000.000, uang muka Rp150.000.000, bunga 8%, tenor 20 tahun, dan batas rasio 35%, cicilan hunian maksimal adalah Rp4.250.000 per bulan. Plafon KPR sekitar Rp508.105.740, sehingga harga rumah yang terjangkau sekitar Rp658.105.740 (uang muka sekitar 22,8%).
Tanpa cicilan lain, anggaran naik menjadi Rp5.250.000 dan harga rumah menjadi sekitar Rp777.660.031. Artinya, melunasi utang kecil sebelum mengajukan KPR bisa menambah daya beli ratusan juta.
Mengubah asumsi
Tenor 25 tahun pada contoh yang sama menaikkan harga rumah menjadi sekitar Rp700.649.221, tetapi total bunga yang dibayar juga lebih besar. Bunga 9% menurunkannya menjadi sekitar Rp622.366.055. Batas rasio 30% alih-alih 35% menurunkan harga menjadi sekitar Rp568.440.021.
Batas rasio paling sering diperdebatkan. Banyak orang memakai patokan sekitar sepertiga penghasilan untuk seluruh cicilan, tetapi bank punya kebijakan masing-masing, jadi bukan angka resmi. Tanyakan langsung.
Cara memakai hasilnya untuk memutuskan
Jangan membeli rumah di batas atas hasil ini. Sisakan ruang untuk biaya hidup, kenaikan bunga floating, dan keadaan darurat. Cek angka cicilan dengan kalkulator KPR, dan lihat posisi utang Anda di kalkulator rasio utang terhadap pendapatan.
Siapkan juga dana di luar uang muka: BPHTB, biaya notaris dan akad, provisi, asuransi, serta renovasi atau perabot.
Cara menaikkan daya beli
- Lunasi cicilan kecil atau kartu kredit sebelum mengajukan KPR agar batas cicilan lebih longgar.
- Tambah uang muka sehingga plafon pinjaman yang dibutuhkan lebih kecil.
- Bandingkan bunga beberapa bank, terutama masa bunga fixed.
- Pertimbangkan tenor lebih panjang hanya jika siap membayar bunga total yang lebih besar.
- Gabungkan penghasilan pasangan bila bank memperbolehkan, dengan memasukkan cicilan keduanya.
Asumsi dan batasan
Kalkulator memakai rasio sederhana dan bunga tetap sepanjang tenor. Persetujuan KPR sebenarnya juga bergantung pada riwayat kredit (SLIK), status pekerjaan, nilai agunan, dan aturan uang muka minimum yang berlaku.
Hasilnya adalah perkiraan harga tertinggi yang masuk akal di atas kertas, bukan jaminan persetujuan. Konfirmasikan dengan bank sebelum mulai mencari rumah.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa harga rumah yang bisa dibeli dengan gaji Rp15 juta?
Dengan cicilan lain Rp1 juta, DP Rp150 juta, bunga 8%, tenor 20 tahun, dan batas rasio 35%, hasilnya sekitar Rp658 juta.
Berapa persen gaji yang aman untuk cicilan KPR?
Banyak orang memakai patokan sekitar sepertiga penghasilan untuk seluruh cicilan, tetapi tidak ada angka resmi tunggal. Bank menilai kasus per kasus.
Apakah penghasilan pasangan bisa digabung?
Banyak bank menerima penghasilan gabungan, dengan syarat tertentu. Jika digabung, masukkan total penghasilan dan total cicilan keduanya.
Apa yang membuat plafon KPR lebih kecil dari hitungan?
Riwayat kredit, status pekerjaan, nilai agunan, dan kebijakan bank dapat menurunkan plafon yang disetujui.
Apakah tenor panjang membuat rumah lebih terjangkau?
Secara cicilan ya, secara total biaya tidak. Tenor panjang menaikkan total bunga, jadi imbangkan dengan kemampuan Anda.