Calcul de capacité d'emprunt immobilier

Comment utiliser ce calculateur

1. Entrez votre Revenu mensuel brut (les banques raisonnent souvent sur le revenu net avant impôt : saisissez-le si vous retenez un seuil proche de 35 %) et vos Autres mensualités de crédit.
2. Indiquez votre Apport personnel, le Taux d'intérêt et la Durée du prêt.
3. Fixez le Taux d'endettement maximal : 35 % est un repère courant en France, à confirmer avec votre banque.
4. Estimez les Taxes, assurances et charges par mois (taxe foncière, assurance emprunteur, copropriété), puis lisez le Prix du logement accessible et le Prêt maximal.

Comment est calculée la capacité d'emprunt

On part de la part de vos revenus que les crédits peuvent représenter : revenu × taux d'endettement maximal. On retire vos mensualités déjà en cours, puis les charges liées au logement (taxe foncière, assurance, charges). Ce qui reste est la mensualité de capital et d'intérêts que vous pouvez payer.

Prêt maximal = M · (1 − (1 + t)^−n) / t, avec M = revenu × taux d'endettement − autres crédits − charges

• M = mensualité de capital et d'intérêts disponible
• t = taux mensuel (taux annuel ÷ 12 ÷ 100)
• n = nombre de mensualités (années × 12)
• Prix accessible = prêt maximal + apport

On en déduit le capital empruntable avec la valeur actuelle d'une annuité. Le prix du logement accessible est ce prêt plus votre apport.

Exemple : 3 500 € de revenus, 20 ans, 3,5 %

Avec 3 500 € par mois, 200 € de crédits en cours, 40 000 € d'apport, un taux de 3,5 %, 20 ans, 35 % d'endettement et 150 € de charges mensuelles, la mensualité de logement possible est de 1 025 €, dont 875 € de capital et d'intérêts. Le prêt maximal est d'environ 150 873 € et le prix accessible de 190 873 €, l'apport représentant 21 % du prix.

Sur 25 ans au lieu de 20, le prêt monte à 174 782 € et le prix accessible à 214 782 €. Sans le crédit de 200 €, il atteint 225 358 € sur 20 ans : solder un petit crédit améliore donc nettement la capacité d'emprunt.

Comment utiliser le résultat

Ce montant est un plafond, pas un objectif. Comparez la mensualité à ce que vous payez aujourd'hui en loyer et vérifiez que le reste à vivre suffit : calculez votre taux d'endettement et placez la mensualité dans votre budget.

Testez ensuite un bien précis avec la simulation de prêt immobilier et regardez le détail dans le tableau d'amortissement.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt

• Solder ou réduire vos crédits en cours : chaque mensualité en moins libère de la capacité.
• Augmenter l'apport, y compris avec une aide de la famille ou un prêt aidé si vous y avez droit.
• Allonger la durée, en gardant en tête que les intérêts augmentent.
• Mettre en concurrence plusieurs banques pour obtenir un meilleur taux et une assurance moins chère.
• Ajouter un co-emprunteur dont les revenus entrent dans le calcul.

Ce qu'il ne faut pas oublier

Prévoyez les frais de notaire, les éventuels frais d'agence et de garantie, le déménagement et des travaux. Ils se financent souvent sur l'apport, qui ne couvre alors pas tout le prix.

Gardez enfin une épargne de précaution : un prêt à la limite du possible laisse peu de marge si vos revenus baissent ou si les charges augmentent.

Hypothèses et limites

Le calculateur applique un taux d'endettement unique et un taux fixe. Il ne reproduit pas l'analyse d'une banque : reste à vivre, stabilité des revenus, profil, prêts aidés, différés. Les charges sont saisies comme un montant mensuel fixe.

Un courtier ou un conseiller bancaire pourra vous donner une réponse personnalisée. Cet outil donne un ordre de grandeur pour préparer vos recherches.

Questions fréquentes