Comment utiliser ce calculateur
- Indiquez le Prix du logement et votre Apport en pourcentage de ce prix.
- Renseignez le Taux d'intérêt proposé et la Durée du prêt en années.
- Ajoutez la Taxe foncière par an, l'Assurance habitation par an (vous pouvez y inclure l'assurance emprunteur) et les Charges de copropriété / autres frais par mois.
- Lisez la Mensualité, puis comparez-la au montant du prêt, au total des intérêts et au tableau année par année.
Comment la mensualité est calculée
Un prêt immobilier classique à taux fixe se rembourse par mensualités constantes. Chaque mois, une partie sert à payer les intérêts sur le capital restant dû, et le reste réduit ce capital. La mensualité elle-même vient de la formule des annuités ci-dessous.
M = C · t(1 + t)^n / ((1 + t)^n − 1)- M = mensualité hors taxes et assurances (capital + intérêts)
- C = capital emprunté (prix du logement moins apport)
- t = taux mensuel (taux annuel ÷ 12 ÷ 100)
- n = nombre de mensualités (années × 12)
Le calculateur ajoute ensuite un douzième de la taxe foncière et de l'assurance annuelle, ainsi que les charges mensuelles éventuelles, pour obtenir la somme que votre logement vous coûtera réellement chaque mois.
Exemple : un logement à 250 000 € avec 20 % d'apport
Avec les valeurs par défaut (taux de 3,5 %, durée de 20 ans, 1 200 € de taxe foncière et 300 € d'assurance par an), l'apport est de 50 000 € et vous empruntez 200 000 €. Capital et intérêts représentent 1 159,92 € par mois ; taxe foncière et assurance ajoutent 125 €, soit 1 284,92 € au total.
Sur 20 ans, vous paieriez environ 78 381 € d'intérêts. Ce coût est le prix de l'étalement : la banque vous avance une grosse somme et vous la rend progressivement, intérêts compris.
Ce qui fait varier le plus la mensualité
Reprenons le même bien. Avec 10 % d'apport au lieu de 20 %, vous empruntez 225 000 € : la mensualité totale passe à 1 429,91 € et les intérêts à environ 88 178 €. Sur 25 ans au lieu de 20, la mensualité tombe à 1 126,25 €, mais les intérêts montent à environ 100 374 €. Sur 15 ans, elle monte à 1 554,77 € et les intérêts descendent à environ 57 358 €. Un taux de 3 % au lieu de 3,5 % ramène la mensualité à 1 234,20 €.
La durée et le taux pèsent donc plus lourd sur le coût final que le prix exact du bien, tandis que l'apport agit surtout sur la mensualité. Le tableau d'amortissement montre comment chaque mensualité se partage entre intérêts et capital.
Comment utiliser le résultat pour décider
Comparez la mensualité à votre revenu net, pas seulement au brut. Les banques raisonnent en taux d'endettement : vérifiez le vôtre avec le calculateur de taux d'endettement, puis partez d'une mensualité confortable pour estimer votre budget avec le calculateur de capacité d'emprunt.
Gardez aussi de la trésorerie pour les frais de notaire, le déménagement, les travaux et une épargne de précaution. Une mensualité que vous pouvez techniquement payer mais qui ne laisse rien pour l'entretien est une mensualité risquée.
Pistes pour réduire le coût
- Mettez plusieurs banques en concurrence, ou passez par un courtier : un écart de taux, même faible, pèse sur des années.
- Choisissez une durée plus courte si la mensualité reste confortable pour votre budget.
- Comparez l'assurance emprunteur : son coût s'ajoute au taux et varie beaucoup d'un contrat à l'autre.
- Envisagez des remboursements anticipés partiels ; le calculateur de remboursement anticipé chiffre les intérêts économisés.
- Renseignez-vous sur le montant réel de la taxe foncière du bien avant de vous engager : il varie fortement d'une commune à l'autre.
Hypothèses et limites
Cet outil suppose un taux fixe et des mensualités constantes. Il n'inclut ni les frais de notaire, ni les frais de dossier et de garantie, ni les prêts aidés ou à paliers, ni les prêts à taux variable, ni la variation de la taxe foncière et des assurances dans le temps. Ces dernières sont traitées comme des montants annuels fixes.
L'offre de prêt de votre banque, avec son TAEG, est le document de référence. Servez-vous de ce calculateur pour préparer et comparer, puis confirmez les chiffres avec un conseiller bancaire ou un courtier avant de signer.
Questions fréquentes
Quelle est la mensualité d'un prêt pour un logement à 250 000 € ?
Cela dépend de l'apport, du taux et de la durée. Avec 20 % d'apport à 3,5 % sur 20 ans, capital et intérêts font environ 1 160 € par mois, soit près de 1 285 € avec la taxe foncière et l'assurance.
La mensualité comprend-elle la taxe foncière et l'assurance ?
Oui, ici : le calculateur y ajoute un douzième des montants annuels saisis. Dans la réalité, la taxe foncière est payée une fois par an à l'administration fiscale, pas à la banque.
Vaut-il mieux emprunter sur 15, 20 ou 25 ans ?
Plus la durée est courte, moins les intérêts sont élevés, mais plus la mensualité est lourde. Choisissez la durée la plus courte dont la mensualité reste supportable.
Pourquoi les premières mensualités contiennent-elles surtout des intérêts ?
Les intérêts se calculent sur le capital restant dû, qui est maximal au début. À mesure qu'il baisse, la part de capital dans chaque mensualité augmente.
Un apport plus important fait-il baisser le taux ?
Il peut y contribuer, car la banque prend moins de risque, et il réduit en tout cas le capital emprunté et donc les intérêts. L'effet exact dépend de la banque et de votre profil.