Comment utiliser ce calculateur
- Saisissez le Montant du prêt et le Taux d'intérêt.
- Indiquez la Période d'intérêts seuls en années (le capital ne baisse pas pendant cette phase).
- Renseignez la Durée totale du prêt : la période d'intérêts seuls en fait partie.
- Comparez la Mensualité d'intérêts seuls, la mensualité après la période, la hausse du paiement et les intérêts supplémentaires.
Comment fonctionne un prêt avec intérêts seuls
Dans un prêt classique, chaque mensualité contient des intérêts et une part de capital. Ici, pendant la première phase, la mensualité ne couvre que les intérêts : le capital reste intact. À la fin de la période, tout le capital doit être remboursé sur les années restantes, ce qui fait grimper la mensualité.
Phase 1 : M₁ = C · t Phase 2 : M₂ = C · t(1 + t)^m / ((1 + t)^m − 1)- C = capital emprunté
- t = taux mensuel (taux annuel ÷ 12 ÷ 100)
- m = nombre de mensualités restantes après la période d'intérêts seuls
Le prêt in fine pur, où le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance, est une variante de cette logique ; il est souvent associé à un placement censé reconstituer le capital. Ce calculateur modélise le cas où le capital est ensuite amorti en mensualités constantes.
Exemple : 250 000 € à 3,8 %, 5 ans d'intérêts seuls sur 20 ans
Pendant 5 ans, vous payez 791,67 € par mois, uniquement des intérêts. Ensuite, les 250 000 € doivent être remboursés sur 15 ans : la mensualité passe à 1 824,26 €, soit une hausse de 1 032,60 €.
Un prêt classique de 20 ans aurait coûté 1 488,73 € par mois. Au total, le prêt avec intérêts seuls vous coûte environ 18 571 € d'intérêts de plus.
Ce qui se passe quand la période s'allonge
Avec 10 ans d'intérêts seuls au lieu de 5, sur la même durée de 20 ans, la mensualité de la première phase reste à 791,67 €, mais celle de la seconde monte à 2 507,43 € et le surcoût grimpe à environ 38 596 €. Plus la période d'intérêts seuls est longue, plus le capital doit être remboursé vite ensuite.
Un taux plus élevé aggrave aussi le surcoût : à 4,8 % avec 5 ans d'intérêts seuls, la mensualité initiale est de 1 000 € et le surcoût monte à environ 21 812 €.
À qui cela peut convenir, et comment décider
Ce type de montage se rencontre surtout en investissement locatif : les loyers couvrent les intérêts et un placement ou la vente du bien rembourse le capital. Il peut aussi servir à lisser un budget sur une période de travaux ou de revenus temporairement plus faibles.
Posez-vous une question simple : serez-vous capable de payer la mensualité de la seconde phase ? Testez-la avec votre revenu actuel via le calculateur de taux d'endettement et comparez avec un prêt classique grâce à la simulation de prêt immobilier.
Réduire le risque
- Gardez une période d'intérêts seuls courte par rapport à la durée totale.
- Prévoyez un remboursement partiel du capital dès que possible ; l'outil de remboursement anticipé chiffre le gain.
- Si le prêt est adossé à un placement, ne comptez pas sur un rendement garanti : vérifiez les frais et le risque de perte.
- Vérifiez les conditions de sortie et les pénalités dans l'offre de prêt.
Hypothèses et limites
Le calcul suppose un taux fixe, des intérêts payés chaque mois et un amortissement du capital en mensualités constantes après la période. Il ne couvre pas l'assurance, les frais de garantie, la fiscalité (notamment pour un bien locatif) ni un capital remboursé par un placement séparé.
Les banques françaises proposent peu ce type de prêt aux particuliers pour une résidence principale ; il est surtout destiné à l'investissement. Seule l'offre écrite de votre prêteur fait foi.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?
C'est un prêt où l'on ne paie que les intérêts pendant la durée du contrat et où le capital est remboursé en une fois à l'échéance. Il est souvent couplé à un placement qui reconstitue le capital.
Pourquoi la mensualité augmente-t-elle après la période d'intérêts seuls ?
Parce que tout le capital doit alors être remboursé sur un nombre de mois plus court que la durée totale du prêt.
Un prêt avec intérêts seuls coûte-t-il plus cher ?
Oui, dans cette modélisation : le capital reste dû plus longtemps, donc vous payez plus d'intérêts qu'avec un prêt classique de même taux et de même durée.
Est-ce adapté à l'achat de sa résidence principale ?
C'est rarement conseillé, car la hausse de mensualité peut devenir difficile à supporter. Ce montage s'étudie plutôt pour un investissement, avec l'aide d'un professionnel.