วิธีใช้เครื่องคำนวณนี้
- กรอก ราคาบ้าน และ เงินดาวน์ เป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน
- ใส่ อัตราดอกเบี้ย ที่ธนาคารเสนอ และ ระยะเวลากู้ เป็นปี
- ถ้ามี ใส่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อปี เบี้ยประกันบ้านต่อปี และ ค่าส่วนกลาง/ค่าอื่นต่อเดือน
- อ่าน ค่างวดต่อเดือน แล้วเทียบกับยอดเงินกู้ ดอกเบี้ยรวม และตารางรายปีด้านล่าง
ค่างวดสินเชื่อบ้านคำนวณอย่างไร
สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ผ่อนเป็นค่างวดเท่ากันทุกเดือน ในแต่ละงวด ส่วนแรกจ่ายเป็นดอกเบี้ยของยอดเงินต้นที่ยังเหลือ ส่วนที่เหลือไปลดเงินต้น เรียกว่าดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก ค่างวดหาได้จากสูตรด้านล่าง
M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)- M = ค่างวดเงินต้นและดอกเบี้ยต่อเดือน
- P = ยอดเงินกู้ (ราคาบ้านหักเงินดาวน์)
- r = ดอกเบี้ยต่อเดือน (อัตราต่อปี ÷ 12 ÷ 100)
- n = จำนวนงวด (ปี × 12)
จากนั้นเครื่องมือจะบวกภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เบี้ยประกัน (หารสิบสอง) และค่าส่วนกลางรายเดือน เพื่อให้ได้ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยที่คุณต้องจ่ายออกจริงในแต่ละเดือน
ตัวอย่าง: บ้าน 3 ล้านบาท ดาวน์ 10%
สมมติซื้อบ้าน 3,000,000 บาท ดาวน์ 10% (300,000 บาท) กู้ 2,700,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี นาน 30 ปี ค่างวดจะอยู่ที่ประมาณ 16,188 บาท ต่อเดือน
ตลอด 30 ปี คุณจะจ่ายดอกเบี้ยรวมราว 3,127,631 บาท ซึ่งมากกว่าเงินที่กู้ นี่เป็นเรื่องปกติของสัญญายาว เพราะดอกเบี้ยถูกคิดจากยอดคงเหลือก้อนใหญ่เป็นเวลานาน ยอดจ่ายรวมทั้งหมดราว 5,827,631 บาท
อะไรทำให้ค่างวดเปลี่ยนมากที่สุด
ลองปรับทีละตัวกับบ้านหลังเดิม ถ้าดาวน์ 20% แทน 10% ยอดกู้ลดเหลือ 2,400,000 บาท ค่างวดเหลือ 14,389 บาท และดอกเบี้ยรวมลดเหลือราว 2,780,117 บาท ถ้ากู้ 20 ปีแทน 30 ปี ค่างวดขึ้นเป็น 19,344 บาท แต่ดอกเบี้ยรวมลดเหลือราว 1,942,473 บาท ถ้าดอกเบี้ยเป็น 5% แทน 6% ค่างวดเหลือ 14,494 บาท
สรุปคือระยะเวลากู้และอัตราดอกเบี้ยกระทบต้นทุนรวมมากกว่าราคาบ้านเสียอีก ส่วนเงินดาวน์ส่วนใหญ่ช่วยลดค่างวดรายเดือน ใช้ เครื่องคำนวณตารางผ่อนชำระ ดูว่าแต่ละงวดแบ่งเป็นดอกเบี้ยและเงินต้นเท่าไร
ใช้ผลลัพธ์ตัดสินใจอย่างไร
เทียบค่างวดกับรายได้สุทธิที่ได้รับจริง ไม่ใช่แค่รายได้ก่อนหักภาษี ธนาคารมักดูสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ลองเช็กสัดส่วนของคุณด้วย เครื่องคำนวณสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ แล้วใช้ เครื่องคำนวณราคาบ้านที่ซื้อได้ ย้อนหาวงเงินที่สบายใจ
อย่าลืมเก็บเงินสดไว้สำหรับค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ค่าตกแต่ง ค่าซ่อมบำรุง และเงินสำรองฉุกเฉิน ค่างวดที่จ่ายไหวแต่ไม่เหลือเงินดูแลบ้านเลย คือความเสี่ยง
วิธีลดต้นทุนสินเชื่อบ้าน
- เปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคารในช่วงเวลาเดียวกัน ส่วนต่างดอกเบี้ยเล็กน้อยสะสมเป็นเงินก้อนใหญ่เมื่อผ่อนหลายปี
- เลือกระยะเวลาสั้นลงถ้าค่างวดที่สูงขึ้นยังอยู่ในงบ
- จ่ายเงินต้นเพิ่มเมื่อมีเงินก้อน ใช้ เครื่องคำนวณปิดหนี้ก่อนกำหนด ดูดอกเบี้ยที่ประหยัดได้
- ถามธนาคารว่าดอกเบี้ยช่วงโปรโมชันคงที่กี่ปี และหลังจากนั้นลอยตัวอิงอะไร พร้อมเงื่อนไขค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนด
- ถามเรื่องการรีไฟแนนซ์ว่ามีค่าใช้จ่ายและเงื่อนไขอย่างไร
ข้อสมมติและข้อจำกัด
เครื่องมือนี้สมมติว่าดอกเบี้ยคงที่ตลอดสัญญาและค่างวดเท่ากันทุกเดือน จึงไม่รวมดอกเบี้ยลอยตัวที่ปรับขึ้นลง ค่าธรรมเนียมประเมินราคา ค่าอากรแสตมป์ ค่าโอน ค่าจดจำนอง เบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ หรือการเปลี่ยนแปลงของภาษีและเบี้ยประกันในอนาคต ภาษีและประกันถูกถือเป็นยอดคงที่ต่อปี
ตัวเลขที่ใช้ตัดสินใจจริงคือสัญญาและเอกสารสรุปเงื่อนไขจากธนาคาร ใช้เครื่องมือนี้เพื่อวางแผนและเปรียบเทียบ และปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อก่อนผูกพัน
คำถามที่พบบ่อย
บ้าน 3 ล้านบาท ผ่อนเดือนละเท่าไร
ขึ้นกับเงินดาวน์ ดอกเบี้ย และระยะเวลา ถ้าดาวน์ 10% ดอกเบี้ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ค่างวดประมาณ 16,188 บาทต่อเดือน
ค่างวดนี้รวมภาษีและประกันหรือไม่
ถ้าคุณกรอกภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เบี้ยประกัน และค่าส่วนกลาง เครื่องมือจะรวมไว้ในค่างวดรวมต่อเดือน ถ้าเว้นเป็น 0 จะแสดงเฉพาะเงินต้นและดอกเบี้ย
ผ่อน 20 ปีกับ 30 ปี แบบไหนดีกว่า
ผ่อนสั้นจ่ายดอกเบี้ยรวมน้อยกว่ามากแต่ค่างวดสูงกว่า เลือกระยะที่สั้นที่สุดที่ค่างวดยังไม่กดดันงบรายเดือน
ทำไมช่วงแรกจ่ายแต่ดอกเบี้ยเป็นส่วนใหญ่
ดอกเบี้ยคิดจากเงินต้นคงเหลือซึ่งมากที่สุดตอนเริ่มผ่อน เมื่อเงินต้นลดลง ส่วนที่ไปลดเงินต้นจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ
ดาวน์เยอะช่วยให้ได้ดอกเบี้ยถูกลงไหม
อาจช่วยได้เพราะธนาคารรับความเสี่ยงน้อยลง และยอดกู้ก็ลดลงด้วย แต่ผลจริงขึ้นกับนโยบายธนาคารและประวัติเครดิตของคุณ