Cách sử dụng công cụ này
- Nhập Giá nhà và Trả trước theo tỷ lệ phần trăm của giá nhà (ví dụ 30% nghĩa là bạn tự bỏ ra 30%, ngân hàng cho vay 70%).
- Nhập Lãi suất mà ngân hàng báo cho bạn và Thời hạn vay tính theo năm.
- Nếu có, điền thêm Thuế bất động sản mỗi năm, Bảo hiểm nhà mỗi năm và Phí quản lý / phí khác mỗi tháng (ví dụ phí quản lý chung cư). Không có thì để 0.
- Đọc Số tiền trả hằng tháng, rồi đối chiếu với số tiền vay, tổng tiền lãi và bảng chi tiết bên dưới.
Số tiền trả góp hằng tháng được tính thế nào
Công cụ này tính theo cách trả đều hằng tháng (còn gọi là niên kim): mỗi tháng bạn trả một số tiền cố định. Phần đầu của khoản đó là lãi tính trên dư nợ còn lại, phần còn lại dùng để giảm tiền gốc. Vì dư nợ giảm dần nên tiền lãi mỗi tháng giảm, còn tiền gốc trong khoản trả tăng dần.
M = P · r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)- M = số tiền gốc và lãi trả mỗi tháng
- P = số tiền vay (giá nhà trừ phần trả trước)
- r = lãi suất mỗi tháng (lãi suất năm ÷ 12 ÷ 100)
- n = tổng số kỳ trả hằng tháng (số năm × 12)
Sau khi tính khoản gốc và lãi, công cụ cộng thêm 1/12 thuế và bảo hiểm hằng năm cùng phí hằng tháng (nếu bạn nhập) để ra tổng số tiền nhà ở thực tế phải trả mỗi tháng.
Ví dụ: căn nhà 3 tỷ đồng, trả trước 30%
Với các số mặc định (giá nhà 3 tỷ đồng, trả trước 30%, lãi suất 10%/năm, vay 20 năm), số tiền vay là 2,1 tỷ đồng. Mỗi tháng bạn trả gốc và lãi khoảng 20.265.455 đồng.
Sau 20 năm, tổng tiền lãi là khoảng 2,76 tỷ đồng, tức nhiều hơn cả số tiền gốc đã vay, và tổng số tiền bạn trả cho ngân hàng là khoảng 4,86 tỷ đồng. Đây là điều bình thường với khoản vay dài hạn: lãi được tính trên dư nợ lớn trong nhiều năm.
Yếu tố nào làm thay đổi khoản trả nhiều nhất
Thử ba phương án trên cùng căn nhà. Chỉ trả trước 20% thì khoản vay thành 2,4 tỷ đồng, tiền trả hằng tháng lên 23.160.519 đồng và tổng lãi khoảng 3,16 tỷ đồng. Rút thời hạn còn 10 năm với cùng lãi suất, bạn trả 27.751.655 đồng mỗi tháng nhưng tổng lãi chỉ còn khoảng 1,23 tỷ đồng. Nếu lãi suất giảm xuống 9%, khoản trả hằng tháng còn 18.894.245 đồng.
Như vậy thời hạn và lãi suất ảnh hưởng đến tổng chi phí nhiều hơn giá nhà, còn tỷ lệ trả trước chủ yếu thay đổi gánh nặng hằng tháng. Hãy xem bảng lịch trả nợ để biết mỗi kỳ trả được chia thế nào giữa gốc và lãi.
Dư nợ giảm dần: niên kim và gốc đều
Ngân hàng tại Việt Nam thường tính lãi theo dư nợ giảm dần, nhưng có hai cách trả. Với trả đều gốc và lãi (cách công cụ này mô phỏng), số tiền mỗi tháng không đổi. Với trả gốc đều, tiền gốc mỗi kỳ bằng nhau nên tháng đầu trả nhiều nhất rồi giảm dần.
Với khoản vay 2,1 tỷ đồng, 10%/năm, 20 năm, cách gốc đều khiến tháng đầu tiên phải trả khoảng 26.250.000 đồng (8.750.000 đồng gốc và 17.500.000 đồng lãi), nhưng tổng lãi chỉ khoảng 2,11 tỷ đồng, thấp hơn cách trả đều. Cách nào hợp hơn tùy vào dòng tiền của bạn; hãy hỏi ngân hàng hợp đồng của bạn áp dụng cách nào.
Dùng kết quả để quyết định
Hãy so khoản trả hằng tháng với thu nhập thực nhận của gia đình, không chỉ thu nhập trước thuế. Ngân hàng thường xét tỷ lệ nợ trên thu nhập, nên bạn có thể kiểm tra bằng công cụ tính tỷ lệ nợ trên thu nhập và đi ngược từ mức trả thoải mái bằng công cụ tính khả năng vay mua nhà.
Ngoài ra hãy dự trù tiền cho phí công chứng, thuế, lệ phí, sửa chữa, nội thất và một quỹ dự phòng. Khoản trả mà về lý thuyết bạn gánh được nhưng không còn dư để duy trì cuộc sống thì rất rủi ro.
Cách giảm chi phí vay
- So sánh gói vay của nhiều ngân hàng, nhìn cả lãi suất ưu đãi lẫn lãi suất thả nổi sau giai đoạn ưu đãi; chênh lệch nhỏ cộng dồn qua nhiều năm.
- Chọn thời hạn ngắn hơn nếu khoản trả cao hơn vẫn nằm thoải mái trong ngân sách.
- Trả nợ gốc trước hạn khi có tiền nhàn rỗi; công cụ tính trả nợ trước hạn cho biết số tiền lãi tiết kiệm được.
- Hỏi rõ phí trả nợ trước hạn, phí phạt và các khoản bảo hiểm bắt buộc đi kèm khoản vay.
- Tăng tỷ lệ trả trước nếu có thể để giảm số tiền vay và tổng lãi.
Giả định và giới hạn
Công cụ giả định lãi suất cố định suốt thời hạn vay và các khoản trả đều nhau mỗi tháng. Nó không bao gồm lãi suất thả nổi sau giai đoạn ưu đãi, phí thẩm định, phí bảo hiểm khoản vay, phí trả nợ trước hạn, thuế và lệ phí chuyển nhượng. Thuế và bảo hiểm được coi là số tiền cố định mỗi năm; nếu không áp dụng, hãy để 0.
Bảng dự toán và hợp đồng tín dụng của ngân hàng mới là con số chính thức. Hãy dùng công cụ này để lập kế hoạch và so sánh, rồi trao đổi trực tiếp với ngân hàng trước khi quyết định.
Câu hỏi thường gặp
Vay 2 tỷ mua nhà trả mỗi tháng bao nhiêu?
Phụ thuộc vào lãi suất và thời hạn. Ví dụ vay 2 tỷ đồng trong 20 năm với lãi 10%/năm, trả đều hằng tháng, khoản trả khoảng 19,3 triệu đồng. Hãy nhập đúng số liệu của bạn vào công cụ để có con số chính xác.
Lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi khác nhau thế nào?
Lãi suất ưu đãi thường cố định trong 6 đến vài năm đầu, sau đó ngân hàng chuyển sang lãi suất thả nổi, tức bằng một mức cơ sở cộng biên độ. Công cụ này dùng một mức lãi cố định; hãy chạy lại với lãi suất mới để ước tính giai đoạn sau.
Nên vay 15 năm hay 25 năm?
Vay ngắn hơn tốn ít lãi hơn nhiều nhưng khoản trả hằng tháng cao hơn. Hãy chọn thời hạn ngắn nhất mà khoản trả vẫn để lại dư địa trong ngân sách.
Vì sao đầu kỳ tiền lãi chiếm phần lớn khoản trả?
Lãi tính trên dư nợ còn lại, mà dư nợ lớn nhất ở đầu kỳ. Khi dư nợ giảm, tỷ trọng tiền gốc trong mỗi kỳ trả tăng dần.
Trả trước nhiều hơn có được lãi suất thấp hơn không?
Có thể, vì ngân hàng chịu ít rủi ro hơn, nhưng điều này tùy chính sách từng ngân hàng và hồ sơ của bạn. Chắc chắn là số tiền vay nhỏ hơn sẽ làm giảm tổng lãi.