So nutzen Sie den Rechner
- Tragen Sie Darlehensbetrag und Sollzins ein.
- Geben Sie die Dauer der tilgungsfreien Zeit in Jahren ein, in der nur Zinsen gezahlt werden.
- Tragen Sie die Gesamtlaufzeit des Kredits ein, einschließlich der tilgungsfreien Jahre.
- Vergleichen Sie die Rate nur für Zinsen, die Rate nach der tilgungsfreien Zeit, den Anstieg der Rate und Mehr Zinsen als beim Annuitätendarlehen.
Wie ein tilgungsfreies Darlehen funktioniert
In der tilgungsfreien Phase zahlen Sie nur den Zins auf den vollen Kreditbetrag. Die Restschuld bleibt unverändert. Erst danach beginnt die Tilgung, und zwar auf die gesamte Schuld, aber nur noch in der verbleibenden Zeit. Deshalb muss die Rate danach höher sein als bei einem Darlehen, das von Anfang an getilgt wird.
Zinsrate = D · i und Rate danach = D · i(1 + i)^m / ((1 + i)^m − 1)- D = Darlehensbetrag
- i = Monatszins (Sollzins ÷ 12 ÷ 100)
- m = Monate nach der tilgungsfreien Zeit (Gesamtlaufzeit minus tilgungsfreie Monate)
Der Rechner berechnet die Zinsrate der Anfangsphase, die Annuität für die Restlaufzeit und stellt beides einem normalen Annuitätendarlehen über dieselbe Gesamtlaufzeit gegenüber.
Beispiel: 300.000 € mit 5 tilgungsfreien Jahren
Bei 3,8 % und 30 Jahren Gesamtlaufzeit zahlen Sie fünf Jahre lang nur 950,00 € im Monat. Danach steigt die Rate auf 1.550,57 €, ein Sprung von 600,57 €. Ein normales Annuitätendarlehen hätte durchgehend 1.397,87 € gekostet.
Die Gesamtzinsen betragen rund 222.171 €, das sind etwa 18.937 € mehr als bei sofortiger Tilgung. Bei zehn tilgungsfreien Jahren steigt die spätere Rate sogar auf 1.786,48 € und die Mehrzinsen wachsen auf rund 39.522 €.
Für wen sich das lohnen kann
Eine tilgungsfreie Anlaufzeit passt, wenn Sie in den ersten Jahren wenig Spielraum haben, aber später mit höherem Einkommen rechnen, zum Beispiel nach einer Ausbildung oder bei einer Selbstständigkeit im Aufbau. Auch bei Vermietung kann sie Liquidität schaffen.
Sie ist riskant, wenn der spätere Ratensprung nur auf Hoffnung beruht. Prüfen Sie mit dem Schuldendienstquote-Rechner, ob Sie die höhere Rate auch stemmen könnten, und schauen Sie mit dem Baufinanzierung-Rechner auf die Variante ohne tilgungsfreie Zeit.
Wie Sie die Mehrkosten begrenzen
- Halten Sie die tilgungsfreie Zeit kurz; jedes zusätzliche Jahr kostet im Beispiel weitere Zinsen.
- Vereinbaren Sie Sondertilgungen und nutzen Sie sie, sobald das Budget es erlaubt. Wirkung zeigt der Sondertilgung-Rechner.
- Fragen Sie nach dem Zinsaufschlag: Manche Banken verlangen für tilgungsfreie Zeiten einen höheren Zins als für normale Annuitäten.
- Klären Sie, wie die Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung aussieht, denn dann ist die Restschuld noch hoch.
- Rechnen Sie das Szenario mit einem höheren Zins nach, damit der Ratensprung nicht überrascht.
Annahmen und Grenzen
Der Rechner geht von einem festen Zins über die gesamte Laufzeit und gleich hohen Raten in jeder Phase aus. In der Praxis endet die Zinsbindung oft früher, und der Anschlusszins kann höher oder niedriger sein.
Nicht enthalten sind Kaufnebenkosten, Bereitstellungszinsen, steuerliche Effekte bei vermieteten Objekten und die Anlage der gesparten Tilgung. Rechnen Sie nach, ob die Differenz zur normalen Rate wirklich angelegt würde.
Häufige Fragen
Was bedeutet tilgungsfrei?
In dieser Zeit wird nur der Zins gezahlt, die Restschuld sinkt nicht. Danach beginnt die reguläre Tilgung auf den vollen Betrag.
Warum ist die Rate danach so viel höher?
Weil derselbe Betrag in kürzerer Zeit getilgt werden muss und der Zins weiter auf die volle Restschuld läuft.
Ist ein tilgungsfreies Darlehen günstiger?
Die Anfangsrate ist niedriger, die Gesamtkosten aber höher, weil die Schuld länger unverändert bleibt und mehr Zinsen anfallen.
Gibt es das auch als endfälliges Darlehen?
Ja, dort wird bis zum Laufzeitende nur Zins gezahlt und die gesamte Schuld auf einmal getilgt, meist aus einer Kapitalanlage oder dem Verkauf. Dieser Rechner bildet die Variante mit späterer Tilgung ab.