Cara memakai kalkulator ini
- Isi Jumlah pinjaman dan Suku bunga.
- Atur Masa bunga saja dalam tahun dan Total tenor pinjaman dalam tahun.
- Baca Cicilan bunga saja dan Cicilan setelah masa bunga saja.
- Bandingkan Total bunga dengan pinjaman biasa lewat Bunga tambahan dibanding pinjaman biasa.
Cara kerja pinjaman dengan masa bunga saja
Selama masa bunga saja, Anda hanya membayar bunga atas seluruh pokok, sehingga pokok tidak berkurang sama sekali. Setelah masa itu berakhir, pokok yang sama harus dilunasi dalam sisa tahun yang lebih singkat, sehingga cicilannya lebih tinggi daripada pinjaman biasa dengan tenor penuh.
Cicilan bunga saja = P · r; cicilan berikutnya M = P · r(1 + r)^k / ((1 + r)^k − 1)- P = jumlah pinjaman yang tidak berkurang selama masa bunga saja
- r = bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12 ÷ 100)
- k = sisa bulan setelah masa bunga saja (total bulan dikurangi bulan bunga saja)
Kalkulator ini mengasumsikan bunga tetap sepanjang tenor. Banyak produk di lapangan memakai bunga yang berubah (floating) sehingga cicilan bisa naik lebih jauh lagi.
Contoh: Rp800 juta, bunga 9%, 3 tahun bunga saja
Dengan tenor 20 tahun dan 3 tahun pertama hanya bunga, 36 cicilan awal sebesar Rp6.000.000. Setelah itu cicilan menjadi Rp7.670.431 selama 17 tahun, atau lonjakan Rp1.670.431 per bulan.
Pinjaman biasa dengan bunga dan tenor yang sama membutuhkan Rp7.197.808 per bulan sejak hari pertama. Total bunga pada skema bunga saja sekitar Rp980.767.969, atau sekitar Rp53.294.134 lebih banyak dibanding pinjaman biasa.
Pengaruh masa bunga saja yang lebih panjang
Jika masa bunga saja diperpanjang menjadi 5 tahun, cicilan awal tetap Rp6.000.000, tetapi cicilan setelahnya naik menjadi Rp8.114.133, lonjakan Rp2.114.133, dan tambahan bunga membengkak menjadi sekitar Rp93.070.046. Semakin lama pokok ditunda, semakin berat kejar-kejarannya.
Bandingkan skenario ini dengan cicilan normal di kalkulator KPR dan lihat bagaimana pokok turun di kalkulator tabel angsuran.
Untuk siapa dan bagaimana memutuskan
Skema ini bisa cocok bagi orang dengan penghasilan yang naik-turun, misalnya komisi atau bonus, atau pembeli yang berencana menjual atau melunasi sebelum pembayaran pokok dimulai. Risikonya besar jika rencananya bergantung pada harga rumah naik, karena Anda tidak membangun ekuitas dari cicilan selama masa itu.
Uji apakah Anda sanggup membayar cicilan yang lebih tinggi sejak hari ini. Jika tidak, Anda bergantung pada penghasilan masa depan atau refinancing yang belum tentu tersedia. Cek rasionya dengan kalkulator rasio utang terhadap pendapatan.
Cara menekan risiko
- Susun anggaran dengan cicilan setelah masa bunga saja, bukan cicilan awal.
- Bayar sebagian pokok secara sukarela selama masa bunga saja bila ketentuan bank mengizinkan.
- Siapkan dana darurat yang cukup untuk beberapa bulan cicilan pada angka yang lebih tinggi.
- Tanyakan batas kenaikan bunga, penalti pelunasan dipercepat, dan biaya administrasi sebelum akad.
Asumsi dan batasan
Kalkulator memakai satu bunga tetap untuk seluruh tenor, dan tidak memasukkan pajak, asuransi, biaya, struktur pembayaran balon, maupun perubahan bunga. Sebagian produk berakhir dengan pelunasan sekaligus di akhir tenor, yang tidak dimodelkan di sini.
Ketentuan produk berbeda antarbank, jadi baca dokumen perjanjian dan konsultasikan dengan bank atau perencana keuangan independen sebelum memilih skema ini.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah saya membangun ekuitas pada skema bunga saja?
Tidak dari cicilan selama masa bunga saja, karena tidak ada yang masuk ke pokok. Ekuitas hanya bertambah bila nilai rumah naik atau Anda membayar tambahan.
Mengapa cicilan melonjak setelah masa bunga saja?
Seluruh pokok kini harus dilunasi dalam sisa tahun yang lebih sedikit, sehingga tiap cicilan memuat bunga sekaligus porsi pokok yang lebih besar.
Apakah skema ini lebih murah secara keseluruhan?
Tidak. Cicilan awal yang ringan dibayar dengan total bunga yang lebih besar karena pokok tetap tinggi lebih lama.
Bolehkah membayar tambahan selama masa bunga saja?
Sering boleh, tetapi cek ketentuan pinjaman. Pembayaran pokok tambahan menurunkan saldo dan cicilan berikutnya.