Como usar esta calculadora
- Digite o Valor financiado e a Taxa de juros (a.a.).
- Informe o Período só de juros em anos. Use zero para ver um financiamento comum.
- Preencha o Prazo total do empréstimo do contrato, incluindo o período só de juros.
- Compare a Parcela só de juros, a Parcela após o período só de juros e os Juros extras em relação a um empréstimo comum.
Como funciona uma parcela só de juros
Durante a carência você paga apenas os juros do mês sobre o saldo devedor, que não diminui. É parecido com os juros de obra de um imóvel na planta. Terminado esse período, o saldo inteiro precisa ser amortizado no prazo que sobrou, então a parcela sobe.
Fase 1: parcela = V · i | Fase 2: PMT = V · i(1 + i)^m / ((1 + i)^m − 1)- V = valor financiado, que não muda na carência
- i = taxa mensal (taxa anual ÷ 12 ÷ 100)
- m = meses restantes depois da carência (prazo total − meses só de juros)
- PMT = parcela de amortização e juros da segunda fase
O simulador calcula as duas fases com juros constantes. Na primeira, a parcela é o saldo vezes a taxa mensal. Na segunda, ele aplica a fórmula da Tabela Price ao mesmo saldo, mas com menos meses.
Exemplo: R$ 400.000 a 11% ao ano, 30 anos, 5 só de juros
Na carência a parcela é de apenas R$ 3.666,67. Quando os 5 anos terminam, ela salta para R$ 3.920,45, cerca de R$ 254 a mais. Um financiamento comum nas mesmas condições teria parcela fixa de R$ 3.809,29 desde o primeiro mês.
O total de juros do contrato chega a cerca de R$ 996.136, ou seja, R$ 24.790 a mais do que no financiamento tradicional. Esse é o preço de ter uma parcela menor no começo.
Quanto custa estender a carência
Com apenas 2 anos só de juros, a parcela depois da carência é de R$ 3.845,92 e o custo extra cai para cerca de R$ 8.883. Com 5 anos, como vimos, são R$ 24.790. Com zero anos, o resultado é igual ao financiamento comum: R$ 3.809,29 e nenhum juro extra.
Quanto mais longa a carência, maior o salto da parcela e maior o custo total. Compare com um contrato tradicional na calculadora de financiamento imobiliário e veja a divisão entre juros e principal na calculadora de amortização.
Quando pode fazer sentido
A carência ajuda quando você espera uma renda maior no futuro ou ainda está construindo, e a diferença de caixa será investida ou usada de forma planejada. Ela é arriscada se a renda não crescer: a parcela vai subir de qualquer jeito.
Teste também se você aguenta a parcela da segunda fase com a calculadora de comprometimento de renda, e não só a da carência.
Cuidados antes de contratar
- Calcule a renda necessária para a parcela da segunda fase, não da primeira.
- Lembre que, durante a carência, a dívida não diminui e o imóvel pode valer menos do que você deve se o preço cair.
- Peça o Custo Efetivo Total (CET) e compare com um financiamento tradicional.
- Pergunte se pode antecipar parcelas ou amortizar o saldo durante a carência sem multa.
Premissas e limites
O simulador usa taxa constante e parcelas calculadas pela Tabela Price na segunda fase. Ele não inclui tarifas, seguros obrigatórios, IPTU, correção por TR, nem a evolução do juros de obra conforme o cronograma de liberação do crédito na planta.
A proposta oficial do banco é o número que vale. Use esta ferramenta para entender a ordem de grandeza e comparar cenários.
Perguntas frequentes
O que significa pagar só juros?
Você paga apenas os juros do mês sobre o saldo, sem reduzir a dívida. A amortização começa só depois do período combinado.
A parcela sobe depois da carência?
Sim. O saldo inteiro passa a ser amortizado em menos meses, então a parcela é maior que a da carência e, em geral, também maior que a de um financiamento comum.
Pagar só juros compensa?
Só se a parcela menor no início tiver um uso claro e você suportar a parcela da segunda fase. O custo total de juros é sempre maior que o de um financiamento tradicional.
Isso é o mesmo que juros de obra?
É parecido: na obra, os juros incidem sobre o valor já liberado pelo banco. Aqui o saldo é fixo desde o início, então o resultado é uma aproximação.
Posso amortizar durante a carência?
Em geral sim, mas depende do contrato. Pergunte ao banco como a amortização extra é aplicada e se há tarifa.