Kalkulator Refinancing / Take Over KPR

Cara memakai kalkulator ini

1. Isi Sisa pokok pinjaman, Suku bunga saat ini, dan Sisa tahun dalam tahun (bukan tenor awal).
2. Isi tawaran yang sedang Anda pertimbangkan: Suku bunga baru dan Tenor pinjaman baru.
3. Masukkan Biaya refinancing, yaitu semua biaya yang harus dibayar untuk menutup pinjaman lama dan membuka yang baru.
4. Baca Penghematan bulanan, Titik impas dalam bulan, dan Penghematan total setelah biaya.

Cara perbandingan dihitung

Refinancing atau take over berarti sisa pokok KPR Anda dilunasi dengan pinjaman baru, umumnya di bank lain atau dengan syarat baru di bank yang sama. Kalkulator menghitung cicilan tetap pinjaman lama (memakai sisa tenor) dan pinjaman baru (memakai bunga dan tenor baru), lalu membandingkannya.

Titik impas (bulan) = Biaya ÷ (Cicilan lama − Cicilan baru)

• Biaya = total biaya refinancing yang Anda bayar
• Cicilan lama = cicilan pinjaman saat ini untuk sisa tenornya
• Cicilan baru = M = P · r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
• P = sisa pokok, r = bunga per bulan, n = jumlah bulan

Titik impas adalah jumlah bulan penghematan cicilan yang dibutuhkan untuk menutup biaya refinancing. Penghematan total membandingkan sisa bunga yang akan Anda bayar pada kedua pinjaman, dikurangi biaya tersebut.

Contoh: bunga 10% turun menjadi 8,5% pada sisa pokok Rp400 juta

Misalkan sisa pokok Rp400.000.000 berbunga 10% dengan sisa tenor 15 tahun, dan Anda mendapat tawaran bunga 8,5% untuk tenor 15 tahun dengan biaya Rp8.000.000. Cicilan turun dari Rp4.298.420 menjadi Rp3.938.958, hemat Rp359.462 per bulan, sehingga titik impas tercapai dalam 23 bulan.

Sisa bunga turun dari sekitar Rp373.715.685 menjadi Rp309.012.482. Setelah dikurangi biaya Rp8.000.000, penghematan sekitar Rp56.703.203 selama sisa tenor, dengan syarat KPR benar-benar Anda pertahankan sampai lunas.

Perhatikan tenor, bukan hanya bunga

Memperpanjang tenor membuat cicilan tampak jauh lebih ringan, tetapi bisa membuat Anda rugi. Pada contoh di atas, bunga 8,5% dengan tenor 20 tahun menurunkan cicilan menjadi Rp3.471.293 (hemat Rp827.128, titik impas 10 bulan). Namun bunga total naik menjadi sekitar Rp433.110.304, sehingga penghematan total menjadi negatif sekitar −Rp67.394.619.

Kebalikannya juga berlaku. Bunga 8% dengan tenor 10 tahun menaikkan cicilan menjadi Rp4.853.104 (kalkulator memberi peringatan karena tidak ada penghematan bulanan), tetapi sisa bunga turun tajam menjadi sekitar Rp182.372.453 dan penghematan total sekitar Rp183.343.232. Tentukan dulu tujuan Anda, arus kas bulanan yang lega atau total biaya yang kecil, lalu bandingkan opsi lain di kalkulator perbandingan pinjaman.

Cara memutuskan

Refinancing biasanya masuk akal bila titik impas jauh lebih pendek daripada waktu yang Anda perkirakan akan memegang KPR tersebut. Jika Anda berencana menjual rumah dalam dua tahun, titik impas 23 bulan nyaris tidak menguntungkan.

Bandingkan juga dengan opsi lain: membayar lebih cepat lewat kalkulator pelunasan dipercepat, atau melihat bagaimana sisa pokok turun di kalkulator tabel angsuran. Perhatikan pula apakah bunga baru berupa fixed hanya beberapa tahun lalu berubah menjadi floating.

Kesalahan yang sering terjadi

• Mengisi tenor awal, bukan sisa tenor, sehingga penghematan terlihat lebih besar dari kenyataan.
• Melupakan biaya yang dibayar lewat tambahan pinjaman, padahal biaya itu ikut berbunga.
• Mengulang tenor panjang dari awal setelah bertahun-tahun mencicil, sehingga pokok turun lebih lambat.
• Membandingkan bunga saja, padahal provisi, administrasi, appraisal, notaris, dan asuransi mengubah biaya sebenarnya.
• Tidak menanyakan penalti pelunasan dipercepat pada bank lama dan biaya balik nama atau roya jaminan.

Asumsi dan batasan

Kedua pinjaman diperlakukan sebagai bunga tetap dengan cicilan sama besar selama tenor. Pada praktiknya banyak KPR memakai bunga fixed beberapa tahun lalu floating, sehingga angka sebenarnya bisa berbeda. Kalkulator juga tidak memasukkan pajak, nilai waktu uang, cash out, atau perubahan premi asuransi, jadi titik impas hanyalah panduan.

Minta simulasi tertulis dari bank, lengkap dengan rincian biaya dan masa bunga fixed, sebelum mengambil keputusan.

Pertanyaan yang sering diajukan