ローン借り換えシミュレーション

使い方

1. 現在のローン残高、現在の金利、残りの返済年数(当初の返済期間ではなく残っている年数)を入力します。
2. 検討している借り換え先の新しい金利と新しいローンの期間を入力します。
3. 借り換え費用には、事務手数料、保証料、登記費用など、借り換えのために払う費用の合計を入れます。
4. 毎月の貯蓄額、損益分岐点(月数)、費用を引いた生涯の節約額を確認します。

借り換えの損得はどう計算するか

借り換えは、今のローンの残高を新しいローンで完済し、新しい条件で返済をやり直すことです。このツールは、現在のローンを残りの年数で返す場合の毎月の返済額と、新しい金利・期間で返す場合の毎月の返済額を、元利均等返済として計算して比べます。

損益分岐の月数 = 借り換え費用 ÷ (現在の返済額 − 新しい返済額)

• 借り換え費用 = 事務手数料・保証料・登記費用などの合計
• 現在の返済額 = 現在のローンを残り期間で返す場合の毎月の返済額
• 新しい返済額 = M = P × r(1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)
• P = ローン残高、r = 月利(年利 ÷ 12 ÷ 100)、n = 返済回数(年数 × 12)

損益分岐点は、毎月の返済額の差で借り換え費用を取り戻すのに必要な月数です。生涯の節約額は、現在のローンに今後払う利息と新しいローンに払う利息の差から、借り換え費用を引いた金額です。

例:残高2,500万円、金利1.5%から0.8%へ

残高2,500万円、金利年1.5%、残り25年のローンを、金利年0.8%・25年のローンに借り換えるとします。借り換え費用は40万円です。毎月の返済額は99,984円から91,972円に下がり、8,012円の削減になります。費用を取り戻すのは50か月目です。

今後払う利息は約499万5,000円から約259万2,000円に減ります。費用40万円を引いた生涯の節約額は約200万3,600円です。ただし、これは最後まで借り換え後のローンを持ち続けた場合の数字です。

金利だけでなく期間を見る

期間を延ばすと、毎月の削減額は大きく見えますが、総額では不利になることがあります。上の条件で新しい期間を35年にすると、返済額は月68,265円で31,719円下がり、13か月で費用を回収できます。それでも利息の総額は約367万1,000円になり、期間を延ばした分だけ生涯の節約額は約92万4,000円まで縮みます。

反対に20年に短縮すると、返済額は月112,757円に上がり、毎月の削減はなくなります(ツールにも警告が出ます)。それでも利息は約206万2,000円まで減り、生涯の節約額は約253万4,000円です。月々の負担を軽くしたいのか、総額を減らしたいのかを先に決めてください。複数の案はローン比較シミュレーションで並べて見られます。

借り換えを判断するポイント

損益分岐点が、そのローンを持ち続ける予定の期間より十分に短いなら、借り換えの検討に値します。数年で売却や完済をする予定があるなら、50か月かかる借り換えは損になる可能性があります。

借り換えをせず、余裕資金で返済する方法もあります。繰上返済シミュレーションで軽減できる利息を比べてみてください。返済の内訳は返済シミュレーションで確認できます。

よくある間違い

• 残り年数ではなく、当初の返済期間を入力してしまい、節約額を大きく見積もる。
• 借り換え費用をローンに組み込んだのに、その分にも利息がかかることを忘れる。
• 返済済みの期間を無視して、新たに35年のローンを組み、完済が遅くなる。
• 金利の数字だけで比べ、保証料や手数料、団体信用生命保険の条件の違いを見落とす。
• 現在のローンの繰上返済手数料や、抵当権の抹消費用を見込まない。

計算の前提と限界

どちらのローンも、金利が一定の元利均等返済として計算しています。変動金利の見直し、ボーナス払い、住宅ローン控除などの税制、団体信用生命保険料の違い、借り換え後の保証内容の違いは含まれません。損益分岐点は目安であり、保証するものではありません。

実際の費用と金利は、金融機関の見積書や重要事項説明で確認してください。

よくある質問