So nutzen Sie den Rechner
- Tragen Sie Aktuelle Restschuld, Aktueller Zinssatz und Restlaufzeit in Jahren Ihres bestehenden Darlehens ein (nicht die ursprüngliche Laufzeit).
- Geben Sie das Angebot ein, das Sie prüfen: Neuer Zinssatz und Laufzeit des neuen Kredits.
- Ergänzen Sie die Kosten der Umschuldung, also alles, was für den Wechsel anfällt, etwa eine Vorfälligkeitsentschädigung, Notar- und Grundbuchkosten oder Vermittlergebühren.
- Lesen Sie die Monatliche Sparrate, den Break-even-Punkt in Monaten und die Gesamtersparnis nach Kosten ab.
So funktioniert der Vergleich
Bei einer Umschuldung ersetzt ein neues Darlehen den Rest eines bestehenden. Der Rechner berechnet die feste Monatsrate des alten Darlehens aus Restschuld, Zins und Restlaufzeit und die Rate des neuen Darlehens aus Zins und Laufzeit und stellt beide gegenüber.
Break-even (Monate) = Kosten ÷ (alte Rate − neue Rate)- Kosten = alle einmaligen Kosten der Umschuldung
- Alte Rate = Annuität des bestehenden Darlehens bis zum Laufzeitende
- Neue Rate = R = D · i(1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)
- D = Restschuld, i = Monatszins (Jahreszins ÷ 12 ÷ 100), n = Anzahl der Monate
Der Break-even-Punkt gibt an, wie viele Monate Sie die Ersparnis bei der Rate brauchen, um die einmaligen Kosten wieder hereinzuholen. Die Gesamtersparnis vergleicht die Zinsen, die auf beiden Wegen noch anfallen, und zieht die Kosten ab.
Beispiel: 4,2 % auf 3,4 % bei 250.000 € Restschuld
Sie schulden noch 250.000 € zu 4,2 % und haben 20 Jahre Restlaufzeit. Ein anderes Institut bietet 3,4 % für wieder 20 Jahre, die Umschuldung kostet insgesamt 3.000 €. Die Rate sinkt von 1.541,43 € auf 1.437,09 €, Sie sparen also 104,34 € im Monat und haben die Kosten nach 29 Monaten wieder drin.
Die Zinsen, die bis zum Ende noch anfallen, fallen von rund 119.942 € auf 94.901 €. Nach Abzug der 3.000 € bleiben etwa 22.042 € Ersparnis über die gesamte Laufzeit.
Laufzeit nicht außer Acht lassen
Wer die Laufzeit auf 25 Jahre streckt, senkt die Rate im Beispiel auf 1.238,19 € und spart 303,24 € im Monat, der Break-even liegt bei nur 10 Monaten. Dafür steigen die Restzinsen auf rund 121.457 €, und die Gesamtersparnis kippt auf etwa −4.515 €. Eine niedrigere Rate ist dann teuer erkauft.
Der umgekehrte Weg funktioniert auch: Bei 3,0 % und nur 15 Jahren steigt die Rate auf 1.726,45 € (der Rechner weist darauf hin, dass es keine monatliche Ersparnis gibt), die Restzinsen schrumpfen aber auf etwa 60.762 € und die Gesamtersparnis auf rund 56.181 €. Entscheiden Sie also, ob Ihnen Liquidität oder Gesamtkosten wichtiger sind, und vergleichen Sie Angebote im Kreditvergleich-Rechner.
So treffen Sie die Entscheidung
Eine Umschuldung lohnt sich in der Regel, wenn der Break-even deutlich vor dem Zeitpunkt liegt, zu dem Sie das Darlehen ohnehin ablösen würden. Wollen Sie die Immobilie in zwei Jahren verkaufen, verliert ein Wechsel mit 29 Monaten Break-even Geld.
Prüfen Sie auch, was passiert, wenn Sie das alte Darlehen einfach schneller tilgen: Das zeigt der Sondertilgung-Rechner. Wie sich Zins und Tilgung über die Jahre verschieben, sehen Sie im Tilgungsplan-Rechner.
Bei Immobiliendarlehen gilt in Deutschland: Läuft die Zinsbindung ab, können Sie ohne Entschädigung zu einer anderen Bank wechseln. Nach zehn Jahren Auszahlung haben Darlehensnehmer zudem ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Bei vorzeitiger Ablösung innerhalb der Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die Sie in die Kosten einrechnen sollten.
Typische Fehler
- Die ursprüngliche statt der verbleibenden Laufzeit eintragen. Das verfälscht die Ersparnis deutlich.
- Die Kosten in das neue Darlehen einrechnen und dann vergessen, dass darauf ebenfalls Zinsen anfallen.
- Nach zehn Jahren Tilgung wieder 30 Jahre vereinbaren und damit den Schuldenabbau von vorn beginnen.
- Nur den Zinssatz vergleichen: Gebühren, Bereitstellungszinsen und Sondertilgungsrechte verändern die echten Kosten.
- Die Vorfälligkeitsentschädigung der alten Bank nicht erfragen oder zu niedrig ansetzen.
Annahmen und Grenzen
Beide Darlehen werden als Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate und festem Zins über die ganze Laufzeit gerechnet. Der Rechner berücksichtigt keine Zinsänderung nach Ende der Zinsbindung, keine steuerlichen Effekte, keine Sondertilgungen und keine Auszahlung zusätzlicher Beträge (Cash-out).
Fordern Sie vor einer Entscheidung ein verbindliches Angebot mit Effektivzins und allen Kosten an. Der Break-even ist eine Orientierung, keine Garantie.
Häufige Fragen
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Wenn Sie das Darlehen deutlich länger behalten als bis zum Break-even-Punkt und die neuen Konditionen entweder Rate oder Gesamtzinsen so senken, wie es zu Ihrem Ziel passt.
Wie wird der Break-even berechnet?
Die einmaligen Kosten werden durch die monatliche Ersparnis bei der Rate geteilt und auf ganze Monate aufgerundet.
Welche Kosten fallen bei einer Umschuldung an?
Möglich sind Vorfälligkeitsentschädigung, Notar- und Grundbuchkosten, Bearbeitungsentgelte eines Vermittlers und Schätzgebühren. Tragen Sie die Summe aus dem Angebot ein.
Schadet eine Umschuldung meiner Schufa?
Konditionsanfragen werden meist neutral vermerkt. Eine konkrete Kreditanfrage oder ein neues Darlehen kann den Score kurzfristig leicht beeinflussen.
Sollte ich die Laufzeit beim Wechsel verkürzen?
Eine kürzere Laufzeit senkt die Gesamtzinsen oft stark, erhöht aber die Rate. Wählen Sie sie nur, wenn die höhere Belastung mit ausreichend Spielraum ins Budget passt.