Cách sử dụng công cụ này
- Nhập Thu nhập hằng tháng (trước thuế): tổng thu nhập mỗi tháng của bạn.
- Nhập Tiền thuê nhà hoặc trả góp nhà, Tiền trả góp xe, Mức thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng.
- Thêm Tiền trả vay học tập và Các khoản trả nợ khác nếu có (vay tiêu dùng, vay người thân có lịch trả).
- Đọc Tỷ lệ nợ trên thu nhập, Tỷ lệ nhà ở (front-end) và Thu nhập còn lại sau trả nợ, cùng lời đánh giá phía dưới.
Công thức tính DTI
DTI bằng tổng số tiền bạn trả cho các khoản nợ mỗi tháng chia cho thu nhập hằng tháng, nhân 100 để ra phần trăm. Chỉ tính các khoản nợ có nghĩa vụ trả định kỳ, không tính chi phí sinh hoạt như ăn uống, điện nước.
DTI = Tổng tiền trả nợ hằng tháng ÷ Thu nhập hằng tháng × 100- Tổng tiền trả nợ = nhà ở + xe + thẻ tín dụng + vay học tập + nợ khác
- Thu nhập = thu nhập hằng tháng trước thuế
- Tỷ lệ nhà ở = tiền nhà ở ÷ thu nhập × 100
Công cụ còn tính tỷ lệ nhà ở (còn gọi là front-end): chỉ riêng khoản trả nhà ở chia cho thu nhập. Hai tỷ lệ này giúp bạn thấy nhà ở hay các khoản nợ khác đang là gánh nặng chính.
Ví dụ: thu nhập 40 triệu đồng/tháng
Giả sử thu nhập 40 triệu đồng/tháng, trả góp nhà 10 triệu đồng, trả góp xe 5 triệu đồng và thanh toán tối thiểu thẻ 2 triệu đồng. Tổng trả nợ là 17.000.000 đồng, DTI là 42,5% và tỷ lệ nhà ở là 25%. Bạn còn lại 23.000.000 đồng mỗi tháng sau khi trả nợ.
Mức 42,5% nằm trong vùng chấp nhận được: nhiều bên cho vay vẫn duyệt, nhưng khoản vay mới sẽ khó và lãi suất có thể cao hơn.
Đọc kết quả
Công cụ phân loại DTI theo các ngưỡng thường gặp trên thế giới: dưới 36% là tốt, đến khoảng 43% là chấp nhận được, cao hơn thì khó được duyệt, và rất cao thì phần lớn sẽ bị từ chối. Ngưỡng thực tế của mỗi ngân hàng Việt Nam khác nhau, nên hãy hỏi ngân hàng bạn định vay.
Ví dụ khác: với thu nhập 40 triệu đồng và chỉ trả nhà 10 triệu đồng, DTI là 25%. Nếu trả nhà 20 triệu, xe 8 triệu, thẻ 4 triệu thì DTI lên 80% và chỉ còn 8 triệu đồng mỗi tháng. Còn với nhà 8 triệu, xe 3 triệu, thẻ 1 triệu, DTI là 30%.
Cách giảm DTI
- Trả hết khoản nợ nhỏ có khoản trả cao so với dư nợ; xem công cụ trả nợ thẻ tín dụng.
- Tăng thu nhập chính thức có chứng từ; ngân hàng thường chỉ tính thu nhập chứng minh được.
- Kéo dài thời hạn khoản vay để giảm khoản trả, nhưng chú ý tổng lãi tăng.
- Gộp các khoản nợ lãi cao vào khoản vay lãi thấp hơn nếu tổng chi phí giảm.
- Hoãn khoản vay mới đến khi DTI xuống mức bạn mong muốn.
Bước tiếp theo
Nếu DTI đang ổn, hãy xem bạn vay mua nhà được bao nhiêu bằng công cụ tính khả năng vay mua nhà và chi tiết khoản trả bằng công cụ tính lãi vay mua nhà.
Nếu DTI cao, ưu tiên trả bớt nợ trước khi xin vay thêm. Nhớ rằng DTI chỉ nói về nợ, không nói về chi phí sinh hoạt: hãy giữ lại đủ cho nhu cầu cơ bản và quỹ dự phòng.
Giả định và giới hạn
Công cụ dùng thu nhập trước thuế và khoản trả tối thiểu bạn nhập. Mỗi ngân hàng có cách tính DTI riêng: họ có thể quy đổi hạn mức thẻ tín dụng thành khoản trả giả định, tính cả nợ ở các tổ chức tín dụng khác từ báo cáo CIC, hoặc chỉ tính một phần thu nhập không cố định.
Ngưỡng 36% và 43% là các mốc tham khảo quốc tế, không phải quy định của Việt Nam. Vì vậy, hãy xem kết quả như một chỉ báo sức khỏe tài chính chứ không phải câu trả lời duyệt vay.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ nợ trên thu nhập bao nhiêu là tốt?
Dưới 36% thường được xem là tốt, đến khoảng 43% là chấp nhận được. Ngưỡng cụ thể tùy từng ngân hàng và loại khoản vay.
DTI có tính tiền thuê nhà không?
Có. Công cụ gộp tiền thuê hoặc trả góp nhà vào khoản nhà ở. Một số ngân hàng chỉ tính nợ vay, nên khi xin vay hãy hỏi cách họ tính.
Dùng thu nhập trước thuế hay sau thuế?
Công thức chuẩn dùng thu nhập trước thuế. Để tự đánh giá khả năng chi trả, bạn cũng nên so sánh với thu nhập thực nhận.
Chi phí ăn uống, điện nước có tính vào DTI không?
Không. DTI chỉ tính các khoản nợ có nghĩa vụ trả định kỳ, còn chi phí sinh hoạt được xét riêng khi lập ngân sách.